市道低迷！正是重订房屋政策解决深层次矛盾的契机！｜汪敦敬

新一份的《施政报告》已展开公众咨询，现届政府在听取民意上是有进步及值得赞赏的，但众多不同的意见要归纳的确是高难度的，笔者想就房屋政策提出较完整的方案，希望给予政府和市民参考。

在提供房策选择方案之前笔者想讨论一下房屋政策的基础原则，任何方案其实也是为达到完整的理想和原则而定，不弄清楚原则，在执行政策或方案的时候会迷失方向！这种迷失是过去20年不断重复发生！

笔者从事地产从业员42年，我的房屋政策理想是：“人人买到楼，风险可承担，利益均分配及化深层次矛盾。”没错，人人买到楼才可化解香港的深层次矛盾，个中道理不需多说，但要透过房地产为社会财富作更平均的分配，且市场风险是普遍市民能承受，则需要既定的法度和方法并不断坚持去做！

笔者认为房屋政策必须合乎五大原则才能充分发挥到社会资源去达到市民的理想：

1. 高转流率

1997年回归后，政府忽略了管理“转流率”的重要性。事实上，转流率不健康正反眏了政策出现病态！也因此，导致市场转流率低的房屋政策也是有病态成份的房屋策略，需要修改或撤销！

所谓转流率，是透过成交包括楼换楼而衍生出来的数字，成熟的市场大部份购买力（即买家）其实同时也是供应量（即卖家），不讲究转流率的房策会令换楼效益失衡，“楼市辣招”是一个例子，在减少需求的同时变相也减少了供应，炒卖活动是屏息了，但市场上的供应对比有炒卖活动时更加不足，二手放盘量曾比高峰时下跌了六成多。而购买力集中了在上车板块令到后来上车人士入市更加困难！

转流率低反映了楼换楼占总成交比率低，于是一手楼占市场的比率变相提高，这也即是说财富分配出现了不平衡，大财团得到较多而小市民得到较少，这是社会矛盾的根源！

2. 增加入场率令财富转移

年轻人普遍上不到车是社会的深层次矛盾，这问题众所周知，因此政策要包括上车资助计划，而且政策也要掌握上车时机，掌握楼市低迷的时候推动上车风气！楼市低迷时楼价低，上车难度和风险相对也较低！

有人说：“市道欠佳，不可以叫年轻人去冒险！”笔者指出：“市道欠佳，暂时不要帮年轻人，那是否代表市道好才帮年轻人？什么时候帮年轻人也会有人反对！不如索性说不会资助更坦白一点吧。”

也常有人说：“鼓励上车会为年轻人带来风险！”我对这说法也啼笑皆非，买楼是投资当然要面对风险，如果要在无风险下去帮年轻人，其实不会等到这个时刻，最后是等于没有帮到！

正正是有风险，所以我们是要务实去追求社会和年轻人能承担的风险，这个才是做好房屋政策之原因！

3. 令政策效益精准针对最需要的受众

当资源不足的时候，正确是要将资源集中分配给最需要的受众！

但香港很多房屋政策都是错误地反其道而行，让更多的人可以合乎资格去抽签或者轮候，玩这些“五饼二鱼”游戏，可悲的也是将最需要人士的机会稀释！

以申请居屋为例，家庭收入达6.2万元也可申请，这收入可买到楼价约690万元的单位并过到入息要求，现在只需420万至450万元便可买到天水围嘉湖山庄的三房单位，而450万至500万元更可选择质素较佳的单位！于是，真正需要的人士的机会就被稀释，最需要而又未得到上车机会的人只会愈积愈多，这种深层次矛盾其实是由制度不完善而来！

4. 不应期待面包价低于面粉价

悲情令到楼市低迷，但是现实中我们应该要在概念上清晰确定一个事实，就是“楼价应由建筑成本+合理地价+合理利润”而来，不合乎这个逻辑不单只发展商会停止起楼，政府的卖地收入亦会中断，当然市场低迷二手成交的厘印税亦会大减，明白这个道理我们就应该尊重合理的楼价，令中间磨合上更快有结果而减少调整期的阵痛和对社会的消耗！

政府是香港最大的地主，也是房屋政策的立法和执行者，这两者的角色要取得平衡，楼市才更畅顺回复，过去我们赞扬官员收地有突破之余，同时也进言官员应多聆听市场声音和向市场学习，我们正是觉得政府在这方面尚有不少进步空间！

5. 庞大资金要合适运用 (17万亿元M3启动购买力)

今次楼市调整和以往最大不同的是楼价下跌的同时，香港的总存款是不断创新高及增长，市道低迷情况有一定程度的悲情泛滥，在适当时候如果以政策去释放购买力，配合市道的回复势头，可以令市场减少痛楚和回复得更快，这当然是要很小心处理的话题，但香港的而且确有这个条件！

下星期笔者再分享我建议的10个房屋政策！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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