买有风险，不买也有风险　只看淡不作逆转方案有如豪赌｜汪敦敬

上星期笔者撰文表示香港楼市仍有上佳格局，得到不少以取笑为态度的回应！说真的，我真的不介意！我怎会不知道发表市场向好的消息会被人围攻！我选择说，因为要尊重个人的职业！地产代理是市场证人，就是这么简单，笔者当然可选择讨好大家唱楼市向淡的消息，叫业主劈多一些价，做多几单生意，但是这样做我在行业上就没有价值了！如果取笑笔者为话题令到更多人接收到我的观点，亦是一件好事！事实上，楼市还有很多板块未完全调整完，但是香港楼市的格局却愈来愈好！

前文提到香港银行体制有历来最多的资金，有一些朋友回应香港的M3里面很多都是外地来的钱，不属于港人的，这令笔者啼笑皆非，香港社会的而且确不理想地出现贫富悬殊，但是有钱人多却是不争的事实，再者，笔者文章的重点是小市民都可以透过定期存款得到比通胀高的息口，这点和有几多国外资金无关，而更加重要的是：愈多外国资金来港不是代表香港这金融中心屹立不倒吗？一些唱衰香港的人不是常说香港资金出逃？现在证明了香港愈来愈多资金，有关的负面观点不是不攻自破吗？

当然，香港美好的楼市格局还有港楼基本上是与美元挂勾的资产！享受到货币升值的红利，这个红利有多大？以最新水平对比高位的时候，日圆下跌了51% (对比2011年)，英镑跌了40% (对比2007年)，长线投资看到利益差距之大，那看一看短期，以3年来说，日元跌了29%，而英镑曾中途大跌最终仍然跌了约10%，可以看到香港楼价比最高峰下跌23%并不是一个不可接受的数字。

当然，对香港良好的格局还有住宅租金和收租回报率的不断上升，只要不是想著卖，收租佬都是可以继续“加人工”的，以及香港股票市场开始有改变，过去曾在连续十个交易日内升了2,000多点，恒指达18,000点以上，这等于将本来蒸发了的3万多亿元市值复活，是一个很大的数字，3万多亿元是比全港住宅按揭贷款多很多，所以香港的好消息仍然是不断出现的。

香港和内地都是现金多负债少，这种体制有其优势就是泡沫低，中央要起动购买力的时候力量强大！笔者在这十几年认为楼价不断上升，是因为判断市场化解不到量化货币所引起的高通胀，在大多数时间都是准确的，但是近几年，楼价不上升甚至出现调整，原因并不是唱衰香港的人所说的“观念正确”，真正原因是中央化解了高通胀，再加上港元在联系汇率之下，楼价作一些调整其实是更好的结果。香港凝聚了强大的资金，笔者认为总有一日中央与特区政府的高层会启动，个人认为启动时间不远了。

笔者经常说“买有风险！不买也有风险！”，我们从来都要为意料之外做好Plan B的准备，而笔者还有一个更早期发表的言论就是“灾难必然论”！Plan B不单只要避险，更加要赚灾难带来的优势，既然买有风险，不买也有风险，市道亦无常升跌，Plan B更加要准备，因此只看淡而不作转軚准备的人是要小心，实际上是和时代作一次豪赌，这个豪赌的理论亦是笔者多年前提出的概念。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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