表面楼价不振、实际水淹香江！　民生日益平稳、财富日益澎湃！

在一个市场来说，资金是否充盈是最重要的，从来楼价出现下跌资金都是会蒸发或是离开，从未试过一次跌市好像2023年这样，在资金及银行定期存款不断大增之下出现楼价下跌的，所以笔者认为公众应由浅入深来认识香港的资金流情况。

香港资金流有多少，我们每个月都可以在金管局的网站上看到结余的，而货币供应数字有几种方式的：M1（公众持有的货币加活期存款）、M2（M1加持牌银行的客户储蓄及定期存款和可转让存款证）及M3（M2加有限制牌照银行等的存款及可转让存款证）。

香港在1997年前，M3即总存款量是远低于贷款量，贷存比率在1997年时曾达到1.58倍，而现时香港的M3已极庞大达到17万亿元！是1997年的6倍以上，2007年的3倍以上，最新贷存比率只有0.62倍！

看到香港的资金是愈来愈充盈的，正常这个城市会因为资金不断增加，楼价会正比例上升才对，但如果因为一些原因资金上升而楼价不升的话，那会怎样？过多的资金就会令银行界“水浸”了，我们就会出现较平息年代，较平息年代的意思是指当资金远高于银行按揭的时候，那银行是不可能给予太高息令蚀本局面出现，因为需要派息的户口是远高于能收取息口利益的借贷，香港就是一个这样的地方。

香港有17万亿元M3，其中有超过9万亿元是定期存款，但只有2万亿元左右的住宅按揭贷款，你会发觉不单只银行不想加太重的息，甚至乎正确来说，大多数存户是不怕高息才对，因为普遍港人的银行定期存款金额是高于向银行借按揭的，收取定期的利息的量会高于按揭供款的利息支出，以上只是一个很简单的结构，日后笔者会再同大家分享更加深入的。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

免责声明︰以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表香港01的任何立场，香港01亦无法核实上述内容的真实性、准确性和原创性。

另外，以上纯属个人研究分享，并不代表任何第三方机构立场，亦非任何投资建议或劝诱。读者务请运用个人独立思考能力自行作出投资决定。