所谓近年的困境　其实整体社会正累积著更多的财富｜汪敦敬

所谓近年的困境，其实整体社会正累积著更多的财富。很多人忽略甚至不想认同的就是香港近年经营了一个很成功的人才策略，笔者先不讨论人才会不会为香港带来高科技，但是起码到现在来说，香港人口在2019年后曾出现下跌，而中央透过特首挂帅成功以各项专才和人才计划令到香港人口在2022年开始回升，去年年中已创新高至约754万！

笔者认为楼价下跌潮已过了，“撤辣”后的楼价升跌其实都不是市场的真身，市场只是正在忙于重整阶段，辣招时期和撤辣时期的市场结构的杠杆不同了，资金和购买力发挥的板块亦不同了；辣招时期很多购买力都集中在细单位，以 2010年至2021年10月(官方楼市指数高位)计，按A类至E类面积划分的升幅分别是229%、195%、130%、103%和64%，数字反映细单位跑赢大4市。

而楼花曾几何时，在同一个区都试过在二、三年间发售呎价由约$11000升到$20000左右，只是有关楼价的升幅不会在楼市指数上反映！

当年过分集中升得太快的板块会在回复之下去降温。相反，市场上有不少板块虽然有减价，但价格已经回不到辣招前那种破低价的价位了，尤其优质单位很多板块的价格已上升了。

反而，要留意租金上升正是反映了市场由最基本需求重组，未来是租务的旺市，香港租金显然还有上升的空间，市场上租金回报普遍约3厘，若楼价不升，在租金不断上升下，收租回报很快就会去到4厘左右，假设租客甘心继续交租，笔者相信有关回报率会吸引更多长线投资者入市，我强调市场正在重振旗鼓中。

发展商需要借贷的息口是远高于小市民的按揭息口，而另一方面，建屋因为牵涉的物资广泛，起楼的通胀亦高于民生的通胀，所以发展商起楼，无论建筑材料或者息口成本都会高于小业主的二手住宅市场。

如果市场发展到小市民负担能力是低于建筑成本的话，发展商在买地和建屋就会停止，供应量就会中断。事实上，香港已经停了一季没有推出土地！

在新常态里面，因为香港引入外来人以达致人口的平衡，这个做法一定会令到租金及租金回报率上升，投资环境只会愈来愈好。

所以眼前的情况只是不利于短炒，对长线投资是日益幸福，这几年众人皆说的所谓困境，其通胀持续低于大量的投资项目回报，长线投资就容易得到正增长，那整体社会其实正积聚著更多的财富。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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