投资房地产有危也有机　宁买贵莫买错　长揸持货仍可胜券在握！

投资房地产有危也有机！宁买贵莫买错！长揸持货仍可胜券在握！在高价时期入市，但是现在楼价跌了，如何是好？

在投资来说，价格升跌是平常事，所谓胜败乃兵家常事！不要自乱阵脚而错过了已掌握或者未来可以捕捉的机会！

无论怎样也好，在讨论如何“败中求胜”的技术之前，首先我们要清楚自己有没有“买错货”，再说多次：楼价升跌乃平常事，楼价跌了不等于买错货！甚么是买错货？很难翻身或者需要太多成本翻身的才是买错货！当然，买错货没有一个硬准则，将来有机会笔者再就此话题分享。

楼价跌了不等于买错货！

当市道极旺或者极差的时候，我们都会检视自己的投资名单，看一看有没有“货”在市场考验之后反映到其前景减弱或者合乎买错货的原则（难以翻身或高成本），亦会趁这个时候将这些投资项目放出或者为该项目部署离场计划，视乎当时情况做甚么最有利。

一般来说，楼价跌幅只是两成并不会影响物业长远升值或者增持物业的增长速度，因为房地产投资期比较长，是有足够时间让我们回本返家乡和持续聚积财富的。

一个物业的升值其实是复式的财富增值，很多人就将眼光只放在楼价这个环节上，其实整体持货的持续增值才是重点，即是说楼价即使不大升，房地产一样可以有可观的投资回报，在举实例之前，首先要弄清楚房地产往往是一个高杠杆的工具，无论借贷额高或低也好，市场上实际买卖价都是被牵涉高杠杆之下进行的，这是房地产长期升值的原因。

纵使楼价跌两成　不会失去10年后财富增值机会

笔者试举实例，假设我是一个30岁的年轻人，本来每个月都要交租的，以有能力交租这个条件来用作供楼，于是储蓄3年后便储到首付，纵使在买楼之后，楼价随即跌了两成，但其实并不会因为这样而失去了持有10年后财富增值的机会。

首先，如果楼价在10年内出现回升的话，并升得高过原价，这是第一部分财富回报；但如果10年后楼价没有升过原价的话，就算维持在目前这个低价，其实亦有第二部分财富，就是在10年里面供楼供多了和还了的本金；而第三份财富就是在这10年里面可能交少了的租金，因为通胀会令到租金增加，有机会10年里面有8年都是面对租金增加的，交少了的租金亦是一个可观的数目；第四部分的财富就是如果没有放弃房地产的奋斗故事，其实在买第一个物业的时候虽然楼价跌，但买楼后储首付的能力仍然可以继续的，于是三年后又储够了首付可以提早检视其他三项财富增长是否可以重整旗鼓。

高价买入困难非想像中大

以上四部分财富相加其实对比当下楼价跌的数目是可观得多的，笔者的结论是：首先，用以上例子其实影响不到10年后换物业，亦合乎“一生三宅”的部署，除了再储够首付外，若中途例如在5年后出现旺市的话，就会很快达到以上一个上好的机会，亦可以因为这样而换物业或者增加物业，笔者撰写这篇文的作用其实是想强调一件事，就是高价买入面对的困难并不是想像中大，当然投资会继续有高风险，但是掌握的机会亦不少的。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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