是“合谋投地”还是“合谋不投地”?　揭开地产商不为人知的真相

地产代理公司合谋定价闹得满城风雨，被竞委会正式提出起诉是一件严重的事件。一向以来，社会上对地产代理的操守要求甚高，地监局的监管也甚为严厉，凭良心说，经过25年的发牌制度之后，地产代理的专业水平已经有所提升。在这次事件中，外界出乎意料地少有谴责声音，不知道是否如笔者所形容，本次合谋定价与其他行业的出发点有所不同，地产代理并非要赚取暴利，而是为了让公司继续经营下去。

成也地产商　败也地产商

然而，近期坊间却对“合谋投地”和“合谋不投地”皆甚为不满。不少人认为，是地产财团“合谋投地”，大家有默契地出好低的价格，致使港府土地招标不是流标，便是要贱价卖地，也让个别地产商以超低价买到土地。就如今年9月份启德住宅地段，以53.5亿元招标售出，每呎楼面地价为5,392元，比2019年同区招标的每呎19,636元，足足便宜了7成，也比10年前启德首次卖地的价格还要低。时光倒流回到十年之前，难怪外界认为港府贱卖土地，更加责备地产商合谋定价投地。到底事实是否如此呢？

近期社会上又对地产商“合谋不投地”产生不满。什么叫“合谋不投地”，就是认为地产商们私下互相沟通，土地招标一起不落标，让港府在没有标书的情况下“零入标”收回土地。就如今年11月9日截标的港铁东涌东站土地招标，竟然一份标书都没有，于是外界又开始责怪地产商，认为是地产霸权再度出现，地产商不投地，目的想威逼港府让步，取消所有楼市辣招，让楼价立即回升。究竟真相又是否这样呢？

港府今年推出10次土地招标，有6次流标或没有标，仅有4次批出土地，流标率比中标率高。港府近年拼命花钱，收入却不甚重视，对于金融与地产两个最大贡献的行业，不但没有扶持，仍然坚持以“楼市辣招”来压抑刚性需求，捆绑正常交投，从而减少经济流通，也致使库房收入锐减。港府财政赤字严重，原本丰厚的储备如今只剩下不足7,000亿元，按照如此走势，不出三、五年储备将有可能全部花光。于是，大众便开始归咎是地产商“合谋投地”与“合谋不投地”的恶果，即成也地产商，败也地产商。

地产霸权还存在吗？

关于“合谋投地”与“合谋不投地”的原因，笔者认为应该揭开其不为人知的真相，究竟在今时今日强调已拿回土地主导权的港府强势领导下，还容许地产霸权存在吗？

答案几乎不可能！我们房屋政策中公私营房屋的供应比例已经由6:4之比，改为7:3之比，也就是说香港7成的土地将用来兴建公营房屋。根据相关官员透露，在可见的未来，基层市民皆能够成功上楼，连居住在㓥房、7年后才能申请上楼的新移民，也在尽力妥善安排中。解决基层民众的居住问题是热心官员最大的心愿，也是港府必将达到的房策目标。

再解读一下本文的主题“合谋投地”，今年9月份启德地皮以每呎5,392元标出，价格比10年前还低，当时立即引起港府有贱卖土地之嫌，坊间怀疑地产商联手合谋低价投地。其实，投得此地皮者为信和置业，由于想减低风险，还找来中国海外、鹰君和华人置业一起合作，信和置业财政稳健，属于零负债，老板黄志祥更是爱国商人，绝对不会专登“玩嘢”与港府作对，出此价是在商言商，考虑的是将来市场的价格、建筑成本、发展时间与利息负担等等。

再说“合谋不投地”一事，也是毫无根据。东涌土地零入标是因为位置比较偏远，目前同区现楼价格每呎在1万元多一点，而项目的成本包括建筑费、发展时间、利息支出等，已经将近1万元，若果再加上投标的土地价格和其他行政支出，已经没有水位，倘楼价持续向下，将来随时亏大本，显然不入标纯粹是“计唔掂数”的商业决定，并非“合谋不投地”行为。更重要的是，今天楼市成交十分疏落，交投已重回“沙士”时期，发展商新盘在重赏之下仍然出不了货，自然缺乏资金及意欲再去投地。

如果港府想顺利以卖地来增加库房收入，甚至让价格可以好一些，必须想办法创造成交，推出刺激楼市、股市以及经济方面的措施。地产商卖得出楼，自然会努力投地，就像中东盛产石油一样，都是一种产品，不必价高，只要做到货如轮转，一切就会变好，事情就那么简单，不要想得太多。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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