一个原因让地产商大幅减价　两个理由使港府不肯撤辣｜蔡志忠

长实的油塘新盘“亲海駅II”卖个满堂红，让寂静的地产市场片刻变得异常热闹，能够在楼市的“冰河时期”创出如此佳绩，实在难能可贵。当然，价格战是必须的，大幅减价两至三成，符合现今的经济状况，也配合了市场的购买力。

坦白说，大减价看似容易，其实不易，一方面要有实力，另一方面要有诚意，缺一不可。市面上一些中小型地产商，他们的楼盘预算盈利可能只有一至两成，如何减价两至三成卖楼？其他大型地产商又未必肯一起大减价，最多只肯减一成半成，认为慢慢卖一样可以卖完。结果许多楼盘都只卖出几成或一半而已，可说是“唔汤唔水”，这样的话其实资金回笼缓慢，也不利整体经济流通。

那么为何长实肯大幅劈价卖楼？原因只有一个，就是货如轮转的营商之道，也就是要再“执笋嘢”。在现今经济前景低迷，楼市急速下滑的情况下，现金流何等重要，可以说现金就是王。正当大家都资金短缺之际，手持大量现金的长实，便是要出手之时。还记得当年98年亚洲金融风暴期间，香港土地乏人问津，当时的长实集团就以每呎楼面地价200元的超笋价，购入马鞍山酒店地皮。今天，历史又将再次重演。

根据以往经验，在楼市淡静的季节，通常是一手楼主宰市场，二手楼几乎冰封，就像现今的市道一样。新盘发展商卖楼灵活多变，肯减价付高佣抢客户，二手楼业主自然招架乏力，因此新楼愈好卖，二手楼就愈淡静，市场上的买家，就仅是如此而已。楼市面对重重困难，各界要求减辣的声音愈来愈大，笔者认真观察了一下，连大多数平时关心基层的政党，也纷纷提出楼市减辣来支持经济的要求。

港府不减辣 皆因首置者认为楼价仍高

港府如何回应？首先财政司司长陈茂波上月表示，在目前首置者认为楼价相对仍高，市场供应仍偏紧的情况下，不适宜就压抑炒卖及投资活动的楼市需求管理措施，俗称“辣招”作任何调整，必须优先满足本地市民的自置居所需求。意即一天本地首置买家觉得楼价高，就一天都不可以撤辣或减辣了。

另一位政府相关官员，房屋局局长何永贤日前也指出，个别发展商以居屋类似价钱销售楼盘属个别销售策略，局方目前仍在观望整体楼市。她续指，以逾400万元单位楼价为例，现时每月供款仍占家庭收入中位数的73%，远较2003年时的二十年平均数约50%为高，重申“撤辣”与否要留意多项因素，包括经济环境变动以及利息会否上升影响市民入市意欲等。何局长的意思是说要等到市民的每月供款占收入中位数50%才可以减辣，那么是否意味著要等到楼价跌至03年沙士时期的价格？

笔者有一点不解，为何港府如此坚持，不撤辣没关系，微调减减辣也可以吧？目前社会上要求减辣的声音并不只是地产界，各行各业皆出声了，大家都是在为香港经济，为支援中小企业，从这个出发点看事情或者分歧可以收窄一些。反正撤辣也好减辣也罢，楼价都仍然会往下调，首置者一样能够买到私楼，再说还有大把居屋和资助房屋可供选择。此刻减辣不会影响港府管治威信，那么应该先减哪一项辣招？从帮助经济、招商引才的角度看，先放宽外地人买楼，调整一下买家印花税（BSD）吧。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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