减辣之后楼市为何仍疲弱? 制造甚么诱因 可让地产商积极投地!
上月底港府对楼市减辣,引起外界一片憧憬,一二手楼市交投略为增加,给寂静的市场带来一点希望。然而,减辣一星期以来,楼市表现仍然疲弱,究竟为何?经过几年新冠疫情的折磨,香港经济受到极大冲击,楼市早已严重内伤,港府到今天才出手,其实已错过最佳救市时机,楼市要完全复原需要一段漫长时间。当然,从另外一个角度看,有政策支持楼市,也等于支持经济,有总比没有好,只能冀望先让成交量慢慢增加,从而带动整体经济流通。
如实反映市况 不要盲目唱好
近年香港发生不少变化,有人离开也有人进来,港府强调港人要爱国爱港,那么谁最热爱香港、谁最支持香港国际金融中心地位?笔者认为是留在香港坚守著阵地,并以真金白银作出投资的人,他们最有发言权。正是因为如此,我们要实事求是看待事物,评论楼市更要如实反映市况,指出政策缺点所在,不要盲目唱好,才能真正解决问题。笔者一直强调,楼市是香港经济重要一环,撤销辣招拯救楼市,不会让重伤的楼市立即复原反弹,只可以制造多一些成交,让中小企业的楼宇抵押贷款松一口气,是帮助经济复苏的重要举措。
我们目前面临的经济状况,其真实的数据是残酷的,香港零售市场9月份的表现,只比去年同期增长13%,比预期中差;地产从业员跌至4万人左右,平均每13.5人开一张买卖单;香港仔、何文田等区的优质新盘开价每呎1.7万至2万元左右,价格重回7至8年前;屯门新盘发展商罕有推出卖楼保证,如物业入伙时楼价下跌可获赔偿5%;还有纵使减辣,东涌填海第106B区住宅地招标,地产商依然出价未达政府底价而流标,是今年第5次流标,反映发展商并不看好楼市前景。
土地流标 责任非全归咎于地产商
就以政府土地招标多次出现流标为例,社会上有不少声音指责是地产商暗中联手,故意出低价迫使土地流标,将来港府土地贱卖引致库房收入大减,甚至出现财政赤字,责任全归咎于地产商。还有更激烈的声音甚至要向“上面”举报,提出如何作出惩处。对于外界这种责备态度,笔者认为一点都不出奇,谁叫地产商长期赚大钱,难免让广大民众产生不满,只是应该责怪的对象似乎少了一个,难道港府没有责任吗?港府是最大的土地供应者,也可以说是最大的地产商,高楼价最大的得益者。
至于为什么地产商强烈要求港府撤销楼市辣招?原因是楼市已经回到“冰河时期”,10月份包括住宅、工商舖、车位在内的总成交量竟然只有2,925宗,是33年以来月份次低,非常离谱和可悲。各位必须明白,地产商卖得出楼房,资金才能够回笼,才会积极再投地发展,在市道好的时候,甚至肯出高价买地,政府库房收入自然也会增加;相反,如果楼市像今天这样冰封,地产商不但只会出低价竞投,甚至干脆不投。内地房企的财政危机,陆续出现的暴雷情景,是一个血的教训,难道香港地产商看不到吗?
作好准备 这是一场持久战
因此,假如要让港府土地收入增加,首先就要让楼市交易量恢复正常,制造更多吸引地产商买地的诱因。那么什么叫正常市场?就是回到13年前,重返2010年时的楼市政策,光是减辣不够彻底,应该撤销现今所有的楼市辣招。地球正处于政经纷乱时期,地缘政治局势动荡,战争引起生灵涂炭,在环球经济不景气之下,作为金融中心的香港正处于风口浪尖,非常时期必须用非常手段全力救市。
港府总是鼓励市民,对香港要有信心,然而经济数据却并不理想,中小企业要守到甚么时候,明年、后年,还是更久?笔者比较保守,已经做好心理准备,这将会是一场持久战。在此仍然苦口婆心地警告大众,楼市最大的敌人、消费市场的对抗者、也是企业大量借贷产生严重负担的债主,就是高利率,仍然会维持一段长时间,这是金管局总裁余伟文说的,大家一定要记住。
【财经专栏】蔡志忠|亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长
从事地产行业近38年,拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等,业务多元化发展。
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