投资部署戒急用忍？　大胆预测楼市步入熊市｜蔡志忠

楼市最大的敌人息口持续高企，短期内没有下调迹象，好淡之争最终胜负已决，这一回由淡友胜出。6月份楼市交投淡静，截至27日整体楼宇买卖只录得约4,000宗成交，比5月份下跌21%。观二手楼业主蚀让个案开始频繁，一手楼发展商又纷纷减价促销，可以大胆地预测，楼市已正式步入熊市。

笔者虽是地产中人，但评论楼市喜欢如实反映，不爱刻意唱好。自从港府不鼓励投资物业，努力储蓄的市民唯有选择股票或债券等金融产品，结果大多数人当然是损手烂脚。经过一番兜兜转转，还是觉得投资砖头比较“稳阵”，朋友问我未来投资部署如何？戒急用忍！面对错综复杂的内外政经环境，连笔者也难以预测，只能用以上四个字作回应。

所谓“成也地产，败也地产”！这句话在内地民营房地产企业已灵验了。有人说，土地财政在改革开放的40年发挥了极大的作用，如今可以完成历史任务，只剩下基础设施建设和旧区改造工程等，地产再不可能是暴利的行业。这样的形容某些方面我是同意的，例如二、三线城市或乡镇地区的楼市因供应过多而将长期不振。然而，另一些一线大城市，如北上广深或伦敦新加坡的房价却依然坚挺，原因是全世界人口都在向大城市移动。

香港也不例外，一直以来都是地少人多，房屋刚性需求很大。只是近年移民者众，人口流出了逾三十万人，加上在港府的管理措施之下，房屋需求变得小一点，价格自然也偏软一些。港府锐意增加基层房屋，除了开发北部都会区、开展交椅洲人工岛计划，还有粉岭高尔夫球场割地兴建公屋等，这一切一切，都是在告诉广大市民，上楼上车不用急，大把供应在后头。

小心资源错配和投资风险

完全同意应该照顾基层民众的居住需求，不过也要小心资源错配和投资风险问题。在启德兴建过渡性房屋，会不会使其他偏远地区的过渡房屋变得不吸引？在粉岭高尔夫球场拨地兴建公屋，有没有考虑过交通配套和社区设施跟不上？竭力帮助首置者上车置业，甚至以按保方式让他们取得9至10成银行按揭贷款，怕不怕楼价跌1成后，他们已成为负资产？

针无两头利，如何平衡社会各界利益，是港府需要检讨的问题。作为负责任的政府，既要关心基层，也要振兴经济，甚至可以说首先必须搞好经济，增加港府库房盈余，才有能力去关心和帮助基层市民，否则最后都会是空谈。

经历了社会暴乱、疫情冲击，以及面对地缘政治风险等，香港可以说历尽风雨洗礼，经济复苏需要一点时间。至于楼市，不想见到楼价大幅上下，只希望成交量恢复正常，让土地拍卖活跃，地产税收增加。香港必将浴火重生，这一天迟早会到来，大家需要耐心地等待！

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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