愈减辣楼市愈下跌？　皆因错过最佳时机｜蔡志忠

笔者曾经撰文指出，当港府对楼市加辣，就是楼价上升之时，相反如果减辣，便是楼价下跌来临。此论调很多人不同意，在我从事地产行业的38年经验中，大家不妨又再检视一番。

楼市从90年代初开始兴旺，楼价一直稳步上扬，在93年至97年之间，港府不断推出措施遏制楼市，然而楼价依然继续上升，直到97年创出了新高；到了97年底出现亚洲金融风暴，楼价才停止上涨，并开始掉头向下，于是港府又开始推出救市措施，不过，楼价从98年至03年间，却一直跌不停，纵使港府不断加大力度救市，甚至于02年宣布停止出售居屋、公屋及取消拍卖土地，楼价跌势依旧持续加剧，楼价从97年到03年，6至7年间大跌了7成。

我们不妨又看看另一段历程，从2010年开始至2013年，港府又开始推出楼市调控措施，俗称“3D辣招”，强调需要管理需求，意即叫停或暂缓买家入市意欲，于是楼市交投量比90年代少了一半，可是楼价到了2020年却上升了逾倍；再到2022年这几年间，碰上新冠疫情，经济严重受挫，楼价在去年下调了1成半，终于等到今年通关复常，游客再来经济重启，人们憧憬楼市将有一番新景象，然而上半年昙花一现，下半年又将如何发展？

减辣退税 错过最佳时机

港府开始出招救市了，这次明显是在支援中小型住宅。在上月中，立法会通过调整印花税法案，让价值200万元至1,008万元的物业交易印花税金额减幅最高达67,500元；本月21日，立法会又正式通过法案，落实退税安排令合资格外来人才的整体印花税负担，与首次置业的香港永久性居民看齐，即现在需要支付楼价30%的买家印花税，到其成为永久居民后可获得大部分退税，减低外来人才的置业成本。虽然措施仍有优化空间，但外界大都表示欢迎，辣招实施13年，港府终于肯减辣了。

市场反应正面，笔者却感到担忧。根据以往经验，不到极差之时，港府是不会减辣的，也就是说，当经济环境不好，楼市出现危机，当局救市措施愈多，楼价却会跌得愈多，情况就像98年至04年期间一样。原因其实很简单，通常救市措施出台时，已经错过了最佳时机，楼市已严重内伤，如何减辣抢救也无阻下跌趋势。

看看港府减辣后发展商最新推盘部署，蓝筹屋苑太古城车位余货减价30%推盘；多个新盘减价1至2成促销，其中港岛区两个中小型新盘，发展商也变相劈价，支付佣金高达楼价15%至20%；鸭脷洲临海新盘，卖了3、4年只售出3伙，随时整个楼盘项目贱价大幅蚀让易手⋯。港府开始减辣，难道又是楼巿跌浪的开始？

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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