楼市三年内只输不赢　符合港府合理期望｜蔡志忠

美联储宣布加息0.25厘，汇丰银行立即调高香港最优惠利率0.15厘至5.875厘，恒生、渣打、中银等银行也紧接跟随。加息直接增加业主的供楼负担，进一步冲击疲弱的物业市道，也令中小企业的融资成本负荷更重。正如笔者一向强调，投资要谨慎，更要居安思危，因为我们正处于利率不断上升的年代，利率一旦调升，楼价马上脚软，高息就是楼市最大的敌人。

人们常说要打破楼市只升不跌的神话，此话好像犹在耳边，今天我们却已在讨论楼价将要跌多少，将会跌多久。没错，楼市已经缺乏应有的动力，看看每个月的成交量跌至3,000至4,000宗，而且多数是细价的楼宇成交，便知道资金看淡楼市前景。现在连用家也押后置业计划，他们采取观望态度，于是急于出货的业主唯有不断减价求售，由于楼市承接乏力，楼价愈做愈低，迟买者更能买到心水便宜货。最后，市况恐怕会步沙士时期后尘，楼价愈是往下调，用家愈是不敢买。

根据土地注册处资料显示，2023年上半年录得亏损的转手个案共1,967宗，是2010年下半年楼市辣招出台以来最多；亏损宗数占整体比例约14.6%，创出14年新高。骤眼看来，14.6%的蚀钱例子好像不算多，其实是十分严重，由于所成交的住宅楼宇很多是业主在几十年前买下，当时楼价可能只是几十万至几百万元不等，理论上今日卖出不可能亏损，如果录到近一成半亏损的话，证明很多是在近7、8年内买进后再卖出的个案，也看得出楼价已跌破近几年价格。

没错，面对目前的楼市困局，只能形容楼市是处于只输不赢的局面。可以大胆地估计，用家在过去3年内买进的物业，在正常的情况下，今天卖出都是输的，读者可能不相信，认为笔者是语不惊人誓不休！没关系，大家不妨找一找在过去3年内，所成交的十几万个买卖单位，看看有没有赚钱个案？如找到，可以反驳笔者，我向大家承认见识少。当然，所指的是正常的成交例子，内部特殊成交、跳楼货和凶宅等的转让不算。

首置者觉得楼价便宜　才有机会减辣

楼市虽然严重内伤，楼价已明显呈下调趋势，但似乎又符合当局的期望，正如财政司司长陈茂波所言，今天的楼价在首置者眼中仍然偏高，港府需要优先照顾首置者的买楼需求。意即楼价仍然需要进一步下调，等待首置用家觉得便宜时才有机会减辣，而即使是03年沙士期间，楼价累积大跌6、7成，创下历史低位，用家仍然不敢入市，他们害怕低处未算低。如果楼价是以首置者的合理期望为标准，恐怕在财爷任期内都不可能减辣了。

以笔者所理解，为楼市减辣只会带动交投量增加，对楼价的升跌并不能产生太大作用。我更关心的是香港的经济前景，如何能够吸纳企业资金和人才等，更重要的是如何引进和提升高科技产业，实现高质量发展。今天，在港府财金官员眼中，库房的储备仍未用完，还有金钱可以派给市民，民望自然也高企。因此，既不需要内部大力救市，也不急著提高楼股市场交投，为官之道，以不变应万变，也无风雨也无晴。

回看行政长官李家超率领香港政商界访问东盟三国，包括新加坡、印尼和马来西亚，东盟国家发展潜力庞大，期望此行可为香港开拓更多商机；此外也希望这次机会争取东盟国家支持香港加入区域全面经济伙伴关系协定RCEP。特首一行此行非常有意义，首站到达新加坡，会见李显龙总理和其他重要官员，笔者也寄望特区官员认真感受一下新加坡今天的繁荣，如何做一个真正开放的国际都市，充分利用国家给予的独特地位和优势，发挥香港超级联络人的角色，冀望从中得到一些启发。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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