地产商罕有言行一致唱跌　下半年楼市真会低沉？｜蔡志忠

近日大型地产商罕有言行一致唱跌，继长实集团作出大减价逾2成的推盘行动后，恒基地产亦发表言论：“若政府没有新措施出台及本港没有特别利好因素出现，地产市道下半年将甚为低沉。”此等如实反映市况的言行甚为难得，打破了坊间总是认为地产界一惯唱好楼市的误解。

的确是的，地产商天天有楼要卖，没理由高呼楼市低沉，这样如何吸引买家买楼，岂不是搬石头砸自己的脚？究其原因有两个，一个是未来策略将会继续大幅减价卖楼，反正楼价下跌已成定局，不如让它跌得痛快一点，尽快见底，实力地产商现金充裕，也好趁机平买土地，除笨有精；另一个原因就是要讲给当局听，必须正视楼市泡沫危机，现今市道十分严峻，不撤辣也要减一点辣，支持地产也等于帮助经济。

地产商使出苦肉计

笔者十分理解大地产商目前的处境，这一招也算是苦肉计，迫不得已才使用，效果如何仍是未知之数。然而，对中小型地产商却带来不少冲击，就如其他行业一样，通常中小型企业的经营成本、资金利息等相对较高，难以与大型企业直接竞争，如今工商楼盘受压，住宅市场也成交稀疏，地产商许多楼盘不敢开盘或卖得不好，累积的存货愈来愈多，大家都在等待市道出现转机，期望能够簿利多销，甚至输少当赢。

有读者问哪一类住宅楼宇值得投资？我们不妨探讨一下，首先看看属于资助房屋的居屋，以往抽签反应热烈，高峰时期超额认购达26倍，近期超额最多只有18倍，抽签人数少了近8万人，明显热情开始冷却；港人首置地皮投标只录到一个标书，结果出价未达最低评估价格，最后以流标告终；中小型物业方面也频频出现蚀钱个案，加上“亲海駅”以低于市价25%推售，进一步加快物业市场向下调整，未来投资还是要谨慎行事。

笔者向来认为，楼市本身是一个共同体，升与跌步伐都是相向而行，少有此消彼长的情况出现。中小型物业下挫，也迅速波及豪宅市场，其中九龙塘毕架山花园一个连车位及特色大平台的单位，扣除车位价，竟以呎价1万元沽出，传统豪宅变成居屋价；还有超级豪宅山顶加列山道59号独立屋，由最初叫价15亿元减为9亿元成交，减幅高达4成多，另一瞩目成交为中峡道24号屋，也是非常矜贵的独立屋地，由35亿元减至8.5亿元。这些拥有独立门牌又可以重建的山顶别墅，高峰时期的呎价高达20几万元，今天每呎只剩下10万至12万元。

数字不佳 以守为攻

说了这么多数字，似乎都是利淡因素，但笔者重申，自己并非大淡友，只是要做一个聪明的投资者，就要知己知彼，以上的数字表面上看都亏损，但却给我们带来警惕，叫大家务必居安思危。楼市总是在大循环，有危自然有机，今天利率维持在高位，使各行各业经营困难，本港出口总值又连续6个月下跌，营商环境受到极大考验，但是这一切一切不利因素，似乎全部在加快出现中。

那么在现今经济状况下应采取什么策略？应该以守为攻，今年底只剩下几个月，或许会有一些惊喜，如移民政策宣布接受申请、施政报告出台救市措施、资金人才从内地和星马欧美回流；还有明年美国大选利率回落、国家再推支持香港金融中心措施等等。这些都值得我们努力守护好自己的家园，香港当年于“沙士”期间，经济重挫民不聊生，都可以安然渡过，这次一样可以战胜挑战。而今明年会是重要的转捩点，重新洗牌在所难免，期望你我经历风雨再见彩虹。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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