楼市减辣胜预期 物业市场能否扭转乾坤？｜蔡志忠
千呼万唤的2023年《施政报告》终于出台，这是一份具有前瞻性思维的报告，提出多项振兴经济和改善民生措施，适切回应社会及市民的需求，同时也增强本港在全球的竞争力。特首李家超精心规划和设计此份报告，比笔者预期的要好，比如成立“香港总部”招揽全球及内地各大龙头企业到港设立总部、分部和科研中心；加大力度吸引世界各地名校毕业生优才来港；以及为楼市减辣及减少股票买卖印花税等等，这些措施直接惠及香港经济发展，值得推崇。
报告中提到未来十年兴建约41万个公营房屋单位 ；未来五年准备好可兴建约8万个单位的土地；成立“解决㓥房问题”工作组；延长资助出售单位二手市场按揭贷款保证期，由30年延至50年等等，这些措施清晰向市民表达未来公私营房屋供应充足，大家不用担心不能上楼或楼价上升，港府大量兴建公屋、过渡性房屋等，目的也是要下决心解决㓥房问题。还有将资助房屋的按揭贷款保证期延长，将令居屋二手市场变得更活跃，可让更多港人进入这个居屋市场。
施政报告有前瞻 “先免后征”稳楼市
笔者最关心的是楼市辣招问题，本人多次撰文要求当局适当减辣回应市场呼吁，特首的施政报告终于作出适切回应，而减辣方面与本人给予的建议很接近，总算没有白费心机。内容大致如下：
1，额外印花税（SSD）的适用年期由三年缩短至两年，业主在持有物业两年后出售，无须缴付楼价10%的额外印花税。2，买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）的税率减半，分别由15% 减至7.5%。3，外地人才的置业印花税实施 “先免后征”，在购入物业时先暂免征收相关税项，若相关人士未能成为香港永久性居⺠才须缴付。
实施13年的楼市辣招终于出现改变，这是一个非常大的进步，表示当局认同今天的经济环境和物业市场与当年有很大分别。虽然措施仍有改善空间，但是笔者回想起来也不敢过于苛求，在目前的社会状况下应该要满意了，这也符合大众的整体利益标准。关于减辣，首先要称赞的是将“先付后退”改为“先免后征”，即优才、专才可同样如港人身分一样支付购买物业印花税，据统计各项人才计划已有超过10万宗申请获批，逾6万名获批签证的人才抵港，如果未来有1成人买楼，就有6,000宗成交，对中小型物业起极大支持作用。
至于外地客进来香港买楼，支付的买家印花税（BSD）与新住宅印花税（NRSD）合共30%，现在减一半至15%，可以减轻外地客购买住宅物业的财务负担，相信此类别的交投会录得增加；而本地客购买第二层楼的印花税（DSD）也由15%减少至7.5%，有助港人努力储蓄投资多一个物业作收租用途，免却乱石投林之乱象；当然还有额外印花税（SSD）的适用期由3年缩短至2年，减少捆绑物业时间，增加市场供应量，让急需资金周转的客户可以提早沽货离场。
投资移民是亮点 风险管理要做好
这些减辣措施能扭转乾坤吗？笔者相信措施对物业市场起稳定作用，尤其“先免后征”政策会吸引不少来港人才上车置业，短期内楼价可以企稳。但由于之前累积不少跌幅的成交纪录，因土地注册处登记滞后而仍未能显示出来，故今年全年楼市稍后将会录得倒跌收场，估计楼价跌幅在5%至8%左右。施政报告还有一个亮点，就是“资本投资者入境计划”正式启动，投资额为港币3000万或以上，虽然不能购买物业，但移民人士也需要租房、买房或使用写字楼，对整体物业市场带来正面支持。港府及时出招减辣，使楼价跌幅变得较为温和。
影响楼价的不仅是楼市政策，更关键的是经济前景及利率走向，全球经济前景严峻，利率长期在高位徘徊，是投资物业的最大敌人。有朋友问笔者为何近期比较悲观？没错，工商界营商环境艰难，企业负债比率不断上升，铁一般的数据摆在面前，笔者只能忠于事实。几十年来经历不少经济衰退局面，提醒大家务必谨慎行事，做好个人风险管理，别被狂风巨浪淹没。也明白写文章应如实反映事实因素，我们只有看见危机，安然度过危机，才能见到光明未来。
【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长
从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。
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