邓成波家族两年狂沽230亿货　执平货买家准备收割！｜楼市灯神

高峰期坐拥逾600亿元物业资产组合嘅舖王邓成波家族，喺四年几前曾经部署继续上市，将整个物业王国重新包装进一步扩充！不过灵魂人物“波叔”自2021年中离世后，整个物业王国亦开始崩塌，其家族成员一直逐一沽售旗下物业，灯神屈指一算，自从波叔离世后，过去两年多邓氏家族成员至今已经沽出至少80项物业，卖出所套现的资金接近230亿元，规模相当于一家中小型发展商的市值，相当夸张！

人所共知，波叔离世后佢地家族一直受到财困影响，不时需要以蚀让价沽售旗下物业，因此呢嚿“肥猪肉”一直成为一众投资者、发展商目标，而经历两年时间后，成功分一杯羹、执到平货嘅投资者，亦开始进入收割期。

波叔家族上年中蚀1.6亿沽货

其中波叔家族去年6月份以11.4亿元卖出嘅九龙城联合道“富贵长者屋”蔚盈轩，较2017年买入价13亿元，蚀咗约1.6亿元或12%。承接买家建灏地产喺过去一年已经为整幢物业进行翻新，最近最新仲重新命名为SUTTON文曜，成为一幢提供92伙嘅翻新单幢物业，将会喺本月内拆售。

发展商就话依幢物业喺翻新项目，唔需要跟随一手条例，即喺唔需要上载价单、楼书等，项目定价就会参考返同区新楼盘隽睿，近期隽睿成交呎价高达约29,800元。

买入呎价仅1.35万　参考同区新盘近期3万一呎

但灯神睇返建灏地产去年6月以11.4亿元买入物业时，其实平均呎价只喺约13,513元。即喺一年前成功执平货嘅建灏地产，短期内有机会开贵一倍拎出嚟卖！不过依个计算方法就较为粗略，当然就未计返过去一年翻新费用。

↓文曜前身为“富贵长者屋”蔚盈轩↓

“冇条件HOLD货”　去年低价沽货由债主、银主话事

虽然楼市走势持续向下，但相隔一年眼看新买家准备高价拆售物业，相信波叔家族绝对不是味儿，灯神就谂其实当初波叔家族，有冇可能等市况略为好转先再出售呢？不过有资深代理同灯神讲，波叔家族根本冇得拣，“完全冇条件HOLD货”，因为当时决定要低价出售物业的，是一众借钱予波叔家族嘅债主及银主。

单幢楼拆售、如同炒家拆细商场出售㓥舖

建灏地产上年买入波叔呢件货（“富贵长者屋”蔚盈轩），现时来看似乎相当精明，始终属于已落成全幢物业，只要略为翻新再分契后，就可重新出售，情况如同昔日一众炒家买入大型基座商场，再重新拆细作㓥场出售，相信有相当可观的水位可赚！

不过若果近年喺由波叔身上买入舖位，相信喺目前零售市道依然疲弱情况下，暂时都仲未有水位，灯神在此大胆估计，或者迟啲市场上会出现接完波叔火捧后，最终依然要蚀让的个案也不定。

四月流出60亿放售名单　多项物业待售

至于波叔家族沽货结束未？灯神睇返市传上流传嘅放售名单，暂时依然有好多件货未卖出，就好今年4月份流出的出售名单，总值高达逾60亿元，当中最贵重嘅观塘骆驼漆中心，叫价11.2亿元，较一年前减价约2亿元，不过似乎仲未有买家认头，灯神相信沽货行动仲未完结，但毕竟已经卖出咗接近230亿货，估计未来沽售速度会再放缓。