地产商搞软对抗？　大好友四叔预警楼市Depressed｜楼市灯神

今年经历咗大半年，香港楼市回光返照终于结束，一众本地“大孖沙”好似都开始睇清形势，终于肯承认楼市已经“病入膏肓”。除咗长实（1113）诚哥喺过去大半年多次为旗下新楼盘劈价外，最新仲有恒基（0012）四叔加入战团，一齐睇淡楼市，仲直言下半年楼市会好Depressed。

向来都系楼市大好友嘅恒基四叔，过去每当政府推出重要地皮，基本上永远都“唔会托手踭”，就好似四叔旗下将会喺今年落成嘅中环美利道超甲厦The Henderson，四叔喺2017年以天价232.8亿元买入该幅商业地重建，每呎楼面地价50,064元，创下当时全球最高价值地皮的纪录。

恒基四叔740亿帮衬政府买中环两地王

至于2021年，另一幅中环新海滨3号用地同样由四叔夺得，成交价更加高达508亿元，成为本港历来最贵地王，当时恒地副主席兼执行董事林高演仲话“四叔（李兆基）好开心取得地皮，笑到见牙唔见眼”。可想而知，四叔对香港前景几咁有信心，两幅商业地皮单计地价，加埋已经超过740亿元，绝对系“重注香港未来”。

不过灯神真系估唔到，四叔旗舰集团恒基喺中期业绩报告内，竟然一反常态，对香港楼市睇得相当之差。喺业绩报告内，四叔两位爱儿、即系恒基两位联席主席李家杰、李家诚，佢地就话美元利率不断上调，本港利率被迫不断跟随，对各行各业制造了困难，未来将会对本港经济复苏及楼宇买卖产生不利影响。

恒基业绩：新盘震撼价开盘　楼市quite depressed

份报告仲话“今年首季本港楼市出现小阳春之后，过去两个月转趋呆滞，成交宗数减少，成交价格下跌，最近在一手市场有个别楼盘以震撼价（a shockingly low price）开盘，二手市场楼价跌势亦见明显，未来若政府没有新的措施出台及本港没有特别利好的因素出现，地产市道下半年将会甚为低沉（quite depressed）”。

Depressed应译作低沉？萧条？

灯神睇完份报告，感觉上好似四叔都觉得依家楼市真系好难顶，佢老人家本人都忍唔住开声喊救命，希望政府救下楼市。报告提到地产市道下半年将会甚为低沉（quite depressed），坊间有人认为其实中文译做“萧条”会更加贴切。

不过细个读书时，记得1929年至1933年期间全球发生嘅经济大萧条，英文是Great Depression，而一般经济学教科书，亦以Depression形容经济萧条。灯神就认为暂时楼市仍未到萧条，但处于“下沉中”形势，似乎更加贴乎现实。

恒基长实斗劈价　四叔市区两盘同样低开

至于恒基形容有个别楼盘以震撼价（a shockingly low price）开盘，虽然未有开名，但估计都喺暗示诚哥旗下油塘新盘亲海駅。不过灯神睇返今年四叔旗下楼盘销售情况，其实佢地同诚哥策略相若，一早已经劈紧价，好似喺6月份四叔旗下启德沐泰街8号HENLEY PARK，首批148伙，折实平均呎价21,088元，均低于同系同区沐泰街7号THE HENLEY三期系列，低约13%至25%。

7月份四叔另一个重点市区重建项目必嘉坊，第三期BAKER CIRCLE．GREENWICH首批56伙，折实平均呎价18,928元，较项目一期及二期亦低约10.9%至20.8%。所以基本上两大发展商一早已经互相劈价大斗法，务求尽快套现资金。

四叔经典金句“货疏市爽，货多市不爽”

新盘斗劈价亦令灯神回想12年前四叔金句。2011年底四叔出席浸会大学博士学位颁授典礼时，佢就话“货疏市爽，货多市不爽”，咁依家多家地产商都要劈价卖楼，睇嚟四叔心情应该都唔太爽，似乎正正反映咗当年金句嘅精髓。

喺目前楼市持续下挫情况，地产商劈价卖楼套现绝对合理，不过灯神想大家留意返，今年8个月内，已经有多达4幅地皮流标，包括咗赤柱环角道豪宅地及荃湾油柑头两幅住宅官地，另外就系市建局观塘市中心第四及第五发展区项目，以及港铁小蚝湾第一期发展项目。

4幅住宅地流标创纪录　小心被误会“软对抗”

灯神睇返地政总署资料，其实一年时间唔够，已经有4幅地皮流标，情况系相当严峻，应该已经创下历来地皮流标数字纪录。而且最新流标的荃湾油柑头地皮，系政府原定借助地产商力量去推动嘅港人首置盘，系一项以市价八折出售单位、惠及民生嘅项目。

不过目前楼市告急，一众地产商个个都要自救，相信会忽视咗政府致力增加供应、发展多个公私营合作项目嘅目标。灯神只可以祝福一众地产商，希望唔会被误会为“软对抗”一份子吧，否则就“跳落黄河水洗都唔清”！