港商大战坡佬　诚哥神预测加息周期？　拆解必胜条款｜楼市灯神

长实集团（1113）上年9月以207.66亿元沽出半山波老道21号21 BORRETT ROAD余下单位予新加坡公司华瑞资本，不过最终买家缩沙，挞Q收场没收20.76亿元订金，成为历来杀订金额最大宗个案！灯神翻睇返上年交易细节，基本上今次港资大战坡佬决战之中，由Day One签约开始，诚哥已经稳操胜券，无论最终大刁能否成功完成，都一定系由诚哥、巨哥笑到最后！

织好“安全网”保利润　密密吸纳土储

去年长实出售波老道项目，估计收益约为63亿元。不过其实长远计数，若果项目由长实全权主理出售，最终收益其实绝对有机会高于63亿元！但点解集团最初仍然愿意“蚀底”沽货，全因管理层一早已织好“安全网”，无论任何情况出现，依然可以保住利润！不过一般而言，豪宅出售时间较长，动辄十年八载亦未必卖得晒，资金回笼期就较慢。

市场普遍分析一般相信，长实希望短时间内将项目套现，再发展其他项目。事实上，近年长实积极“扫平货”，密密吸纳土地储备，单喺过去一年，投得两幅住宅官地，以及两个市建局项目，合计涉额逾204亿元，全部成交价均低于估值下限，反映长实主攻多个中小型住宅项目，未来几年亦都会有稳定销售项目推出，可以贯彻货如轮转策略。

长实“数口精”　延迟交易、将按P或P+2计息

除咗上述沽货再吸土储嘅部署，灯神翻查交易条款，当中嘅魔鬼细节亦令坡佬买家却步，同时又正正符合诚哥“数口精”本色！去年9月28日长实将波老道项目出售予新加坡华瑞资本，当时长实已率先收取20.77亿元现金，即交易额的一成为订金。

之后的83.07亿元，长实虽然容许华瑞资本分隔六个月并五期支付，首两次支付10.38亿元，首付按合约需在今年3月底支付，而最后三次各支付20.77亿元；不过若果一旦华瑞资本延迟支付，利息水平将会相当“辣”，首四笔会以汇丰银行最优惠利率（P）计息，第五笔更会高达以P+2厘计算，以最新P等于5.75厘计，者喺要畀成5.75厘或7.75厘！所以坡佬要继续进行交易，就必需要定期还款，否则就要食贵息。

撞正去年9月加周开端　P已累加0.625厘

值得留意，华瑞资本去年9月入市之时，正正就喺本地大型银行开始加息嘅开端，当时9月初汇丰港元最优惠利率依然为5厘，但在去年9月22日开始上调港元最优惠利率至5.125厘。以当时利率计算，延迟3个月的话，按比例首笔款项需多付逾1,300万元利息。

不过随著美国联储局持续加息，汇丰已将最优惠利率上调至最新的5.75厘，与去年9月比较，两者相差0.625厘，按比例首笔款项的利息已升至1,500万元，额外增加200万元“开支”。

最终贷款103.83亿　息口3.5厘要“食贵息”

不过就算上述83.07亿元成功喺五期内完成支付，但最后嘅过百亿余款，坡佬买家依然要面对重大挑战！睇返最后条款，波老道豪宅天价大刁交易完成前21天内，长实可应买方要求提供不多于103.83亿元的贷款，并依汇丰最优惠利率P-2.25厘计息。

但要知道目前息口已经同之前大为不同，实际利率已由去年交易时的2.875厘，上升至最新的3.5厘，相等于每年要畀成约3.6亿元。如果坡佬坚持完成交易，就要有“食贵息”嘅心理准备，但今次贷款额高达逾百亿元，相信就算企业规模几大都好，都唔系个个顶得顺！

地价116.5亿　暂时已回笼逾96亿

而睇返长实喺2011年6月买入波老道地皮，当时地皮成交价约116.5亿元，每呎楼面地价为26,763元。当时担任长实副主席兼董事总经理嘅李泽钜喺拍卖后，被问及系咪觉得“执到平货”时，就先表示“你话呢”，然后又话“优质地皮买一件少一件”。

灯神睇返盘数，其实长实依家几乎已经拎返晒当年买地嘅成本，首先喺大家最关注嘅杀订20.76亿元，另外喺天价大刁之前，其实个盘已卖出咗33伙，套现约68.3亿元。如果再计埋天价大刁之后卖出嘅5伙合共7.5亿元，已经合共收返超过96亿元，相等于地价约83%。

以最平分层户1.33亿推算　余货价值达190亿

但就要留意返，21 BORRETT ROAD全盘有多达181伙，但至今只喺卖咗38伙，仅占全盘21%，反映咗诚哥今次虽然做唔成依单天价大刁，但依然仲有大把现货可卖，多达143伙。如果以项目最平果间分层户成交价1.33亿元计，其实余货嘅总价值，粗略估计仲高达190亿元，不过当然要假设豪宅楼价继续维持现有水平啦！