鸭脷洲弦岸开错价　15%佣金促销　纳米楼收佣80万梦碎｜楼市灯神

近期楼市走势唔多理想，好多传统大型屋苑单位都要蚀住卖先有人接货，不过如此惨况都无阻发展商部署，近排仲要“谷埋”一齐开盘。但灯神发现，唔同发展商都各有各部署，有啲就低价开盘，平过同系同区楼盘一至两成，有啲开价水平就重返四年前水平。

不过原定今日﹙24日﹚展开首轮销售的庄士中国（0298）鸭脷洲新盘弦岸，似乎就错判形势“开错价”，仲喺㖊晚7点左右决定临阵“收兵”，暂停销售！其实睇返弦岸首批50伙，折实均价高达约2.68万元，仲贵过两年前楼市高峰期同区新盘呎价约6.5%，灯神本身已经听闻发展商为咗要催谷销情，早两日就决定大幅加代理佣金，最高达15%，比正常一般新盘项目2.5至3%，高出大约4至5倍，睇嚟高佣金都算系“不祥先兆”！

首批均价2.68万　贵过两年前高峰期同区新盘

睇返发展商嘅开价，弦岸首批50伙，折实平均呎价26,862元，可以话系近期最进取开价嘅新盘。要知道今时今日CCL已经跌到去166.67点，比2021年8月初果阵历史高位191.34点，足足跌咗12.9%。

但系如果你拎返2021年5月开价嘅同区单幢盘逸南嚟做比较，当时首批50伙，折实平均呎价系25,228元，即喺大市已经跌咗近13%，你依家仲要贵过两年前同区新盘大约6.5%，咁依口价又算唔算系太进取？定系对自己太有信心呢？

启德、土瓜湾新盘纷纷平价开盘

另一方面，过去一个星期再有两、三个全新盘开价，恒地（0012）启德沐泰街8号HENLEY PARK首批148伙，折实平均呎价21,088元，个价仲平过同系同区沐泰街7号THE HENLEY三期系列约13%至25%；至于佳明集团（1271）旗下土瓜湾单幢新盘明隽，首批30伙，折实平均呎价18,526元，与4年前同区距离3分钟步程的单幢盘瑧尚相若，就如时光倒流四年前。喺多个发展商都要平价开盘情况下，睇嚟弦岸都“凶多吉少”。

开价后一周仅收60票　随即加佣催谷代理

几日前有代理老友同灯神讲，依个盘收票反应好似麻麻地，睇返弦岸喺今个月13号开价，去到20号都只系收到60张入票，仅仅足额认购，发展商见势色唔对，就向一众地产代理推出第一ROUND首轮销售特别部署，全部单位都有高佣金，务求做到“重赏之下，必有勇夫”嘅效果！听闻如果买家愿意用建期付款办法，代理佣金可以高达楼价15%，如果拣用即供就有12%佣金。

一般新盘佣金仅3%　促成弦岸纳米楼收佣80万

若果以本身首轮开卖25伙、最平的5楼C室开放式单位计，实用面积205平方呎，价单售价633.1万元，用即供拎尽16%折扣，折实价531.9万元，即代理佣金将会高达约64万元（12%佣金）；如果用建筑期付款辧法，折扣就减至12%，折实价557.2万元，佣金就会高达83万元（15%佣金），相当和味！要知道现时普遍大型新楼盘的佣金通常只占楼价2.5%至3%。不过依家首轮销售都取消埋，高佣金美梦即时梦碎！

高佣策略通常用于销售货尾

但都要留意返，其实发展商愿意向代理发放高佣金，通常代理都会透过回赠形式，将大部分佣金回赠畀买家，间接令买家入市成本下降，变相单位售价亦有所减低。

其实用高佣金策略去卖新楼并唔系新鲜事，灯神过去亦曾见识过，好似大约10年前铜锣湾有新盘为咗销售货尾，佣金竟然可以高达楼价30%，不过高佣措施，通常只喺适用喺销售货尾嘅最后时段。所以今次作为全新盘的鸭脷洲弦岸，竟然用高佣策略，绝对系近年罕见情况！

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