半年3个盘大劈价　接长实货要小心　诚哥再次神预测？｜楼市灯神

本地楼市年初回光返照，楼价由低位反弹接近一成，不过随后升势未能维持再度回落。近月除咗二手市场不断出现劲蚀个案外，由发展商主导嘅一手新盘亦陆续出现大劈价，好似长实集团（1113）再次成为楼市焦点，旗下油塘新盘亲海駅II近日开价，首批折实均价唔洗1.5万元，成为过去7年市区最平新楼盘。

灯神睇返长实诚哥往绩，其实每次市场以为诚哥要平卖睇错市之际，隔一段时间之后，市场就会自动修正，最终更会出现诚哥“神预测”嘅现象！而今次亲海駅II低于市价两成开卖，最终结果又会否好似过去往绩一样呢，暗示后市继续下挫，又抑或有咩其他启示呢？

讲返今次油塘新盘亲海駅II，首批132伙折实平均呎价14,997元，系2016年后、过去7年市区最平新盘，最平开放式单位入场费低见290万元，呎价低至1.34万元起。连长实楼神赵国雄都话喺“平爆价”，仲笑言话“代理听到价钱就开心到喊，老板听到价钱就伤心到喊”！

至于长实主席（1113）李泽钜亦都喺业绩报告中，形容亲海駅II定价系一个吸引价格，相信可以带动销情。又认为目前无论买地或买楼，时机上均较3年前为佳。

诚哥半年劈价行动未停过

至于两家龙头代理行亦都话亲海駅II首批低市价超过20%，估计短期内定必冻结九龙及新界区的二手市场，甚至连准备抽居屋果班买家都会被吸纳。以目前楼市来说，亲海駅II的确吸引，不过诚哥低于市价平卖从来不是好兆头，睇返过去半年，灯年就发现诚哥劈价沽货行动，暂时仲未有停止过。

爱海颂货尾2月率先“益街坊”劈价

近半年新盘市场最早劈价就系诚哥旗下新盘，喺今年2月份佢地卖楼猛将郭子威已经率先抢闸，劈价最高18%销售市建局合作项目长沙湾爱海颂22伙货尾！当时威哥更加大字标题写上“益街坊”，仲话要以快打慢尽快套现。

该批货尾开卖时，更吸引逾百人排队抢购，排队人龙更由红磡置富都会商场中庭，延伸至港铁红磡站外天桥位置，而依批劈价货亦即晚沽清。

↓爱海颂22伙货尾2月份劈价情况↓

飞扬二期“深水炸弹”　较一期平17%

话口未完，诚哥喺3月份再度劈价，低价推出屯门飞扬二期，今次首批88伙折实平均呎价12,509元，竟然较项目第一期平咗足足17%，成为青山公路近三年来首批折实均价最平的新盘。当时楼神赵国雄更不讳言形容定价属“深水炸弹价”。

一期业主担忧估价不足致补钱上会

飞扬二期劈价推盘，当时更引起同屋苑一期业主不满，因为不少业主于楼花期采用建筑期付款办法入市，楼盘未入住已经即刻贬值，部份一期业主同时担心因为二期劈价，会导致估价不足而需要补钱上会。

↓飞扬二期3月份劈价推盘情况↓

接诚哥货冇好结果　坡佬买家被杀订20亿

综合过去半年情况，诚哥旗下三个楼盘浪接浪劈价，每次劈价幅度都有一成、两成。灯神认为，如果连长实旗下三个楼盘都劈价，相信其他大型或中小型发展商都好难有条件“企硬”，否则高价或市价开盘，结果好大机会都系卖唔出。

另外亦值得留意，“接诚哥货”通常都没有好结果。近期最大镬就有新加坡公司华瑞资本，佢地买唔成半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD，挞订收场！依单刁成交价高达207.66亿元，坡佬买家足足被杀订20.76亿元，成为咗历来杀订金额最大宗个案。

中环中心沽货后　商厦价格插水、空置急升

至于诚哥另一经典之作，又要数返2017年11月以天价402亿元易手嘅中环中心，平均成交呎价约3.3万元。当日有唔少人都话如果自行拆售，每呎可以5万元卖出，即系暗示诚哥卖得太平，益咗一班接货炒家及内地投资者。

不过最终结果就系近年商厦市场价格大幅插水，空置率不断创历史新高，而且中环中心近两年只系录得1宗二手成交，呎价更不足3万元，反映今时今日想揾个商厦买家极其困难，证明诚哥卖走中环中心绝对明智，同时都印证咗做诚哥对手都“冇运行”。