凯施饼店油麻地“废墟楼”直击　一个原因搞到全幢似穿窿｜灯神

本地老牌连锁面包品牌凯施饼店近年陷入财困，更多次被舖位业主入禀追租，亦曾被申请清盘，而旗下多项物业早前也沦为银主盘被推出放售。灯神睇返近两年新闻，数一数其实都已经有多达18项物业沦为银主盘被卖出，涉及成交金额多达大约10亿元。

而近期成为银主盘、较为瞩目的物业就包括油麻地广东道894号全幢旧楼，早于1973年落成，至今楼龄已经高达51年，啱啱好超过半年纪。这幢旧楼楼高5层，可作商住用途，设有地舖、阁楼及天台，地盘面积大约700平方呎，相等于一个中型单位。当中地舖建筑面积约630平方呎，内置楼梯上阁楼，阁楼占地约330平方呎。

楼上5层则为住宅部分，每层实用面积约348平方呎，皆可建作两房连一厨一厕的间隔。另外，物业亦设有约210平方呎的1楼平台及约200平方呎天台。

这一幢旧楼近期成为咗市场焦点之一，事关佢位置几好，介乎系旺角与油麻地之间，行去大型商场朗豪坊只系需要7分钟。对于投资者而言，无论系投资者买入全幢出租兼博收购又好，发展商买入全幢申请重建又好，相信都系一个唔错选择，不过实际只系“卖唔出”。

灯神留意到，早前喺8月份，这一幢烂鬼旧楼曾经全幢透过拍卖行推出，开价2,800万元推出拍卖，按住宅、地舖及阁楼面积计算，呎价约10,359元，不过就未能成功沽出。而系9月份又再次透过拍卖行推出，减价240万元，减幅大约8.6%，开价降至2,560万元。虽然略为轻微减价，不过在跌市情况，都系吸引唔到投资者出手，再一次流拍“卖唔出”。

市区地皮、单位不嬲都好珍贵，通常你肯平少少、低于市价出租其实都好快有租客自动现身。不过这幢市区旧楼就真系比较特别，现时状况真系吓死人，灯神都忍唔住亲自直击参观一下。

灯神近期去咗现场望下，旧楼周边全部都系一些电器维修店、五金店、车房等等，虽然不太吸引，但胜在冇乜吉舖。不过凯施饼店这一幢5层高烂楼就十分碍眼，全幢都空置，地舖位置就贴满晒厚厚的地产代理招租广告，意味已经丢空一段长时间。

去到现场全幢5层高旧楼，从外面望落去，绝对称得上为“散烂残”，全幢只有水泥石屎墙，屋顶一层仲有一大堆在石屎墙中生长的杂草，变咗“另类盆栽”。

内部形同废墟　石屎剥落、钢筋外露

灯神小心翼翼走入这一幢旧楼内，内部十分残旧，除咗没有任何装修外，基本上每一处都系“烂”。每一层的内栊墙身及天花板，都出现严重石屎剥落，部分位置更外露钢筋，地下满布杂物及垃圾，形同废墟。

外貌似“穿窿”　因业主自行拆窗框避免老化跌落街

大厦整幢都系面向广东道，不过每一层都冇咗窗框，因此从外面看大厦就好似“穿窿”，即系落大雨时就随时撇雨入屋， 如遇大风街内杂物亦会吹入旧楼之中。

至于到底是什么原因？灯神就问过一些资深地产代理，原来一般情况，业主唔想为太过残旧的旧楼重新装修、维修，但同时又唔想出现窗框老化危机，随时掉落街伤到人，所以就直接清拆每一层的窗框，免除“跌窗”情况。不过这个做法同时也令到整幢大厦变得更加“散烂残”。

代理：住宅租金攀升可翻新作小型学生宿舍

至于假若有投资者有意买入全幢烂楼，到时又有何作为？灯神同个别代理都倾过，佢地就话近两年住宅租金不断攀升，其实这一幢全幢旧楼都可以考虑翻新作为一幢小型学生宿舍，又或者直接作出租用途。

保守估计翻新费至少数百万

不过翻新费用就至少数百万元，若果以每个单位耗资30至40万元装修及安装水电，全幢就至少大约200万元，而且仲未计外墙及舖位部分，相信200万只系一个好保守的数字，或许等日后市况由发展商收购会系更佳选项。