猫哭老鼠假慈悲?　为代理流泪被嘲“鳄鱼泪”　林健锋澄清｜灯神

香港经济转差“你知、我知、单眼佬都知”，全港各个行业都大喊救命。上个星期五经民联就联同地产代理业界与金管局副总裁阮国恒会面，席间经民联副主席林健锋讲述业界经营苦况时一度落泪，因此外界就认为林健锋就为地产代理业界艰辛情况而感触流泪。

灯神见情况咁令人伤感，事后都忍唔住要致电给林生副主席安慰一下，点知林生竟然话“上一次（记招）流泪”，原来唔系为咗地产代理，想澄清返，是为全港中小企的困境而流泪，所以一众传媒都误会咗。

上周五经民联联同地产代理业界与金管局会面，讲返整个业界苦况，记招期间林健峰出现落泪一事。事后林生就同灯神讲，话传媒误解左他，他流泪为的是全港中小企，心痛他们目前的苦况，而不是地产代理业界。

林健峰澄清传媒误解　纯粹心痛全港中小企而流泪

其实当日虽然林健峰系联同地产代理一齐开记招，但内容都离不开中小企、工商舖业主他们目前做生意面对压力重重的困境，林健峰认为银行收紧住宅及工商舖按揭，长远或导致物业市场“恶性循环”，希望银行尽快减息，各界人士携手合作。

而当日记招，一众出席的地产代理都有“帮人出头”讲返工商舖业主苦况，当中更提及被银行催收贷款（Call Loan）的困境。因此灯神相信，林健锋的眼泪确实不是为了地产代理业界而流下来。

网民狂轰“鳄鱼泪”、“猫哭老鼠假慈悲”

但对于林副主席的流泪，网上世界似乎一面倒狂轰，更有大量网民大骂是“鳄鱼泪”、“猫哭老鼠假慈悲”。原因无他，因为当日大家都误会咗林生为地产代理行业而流泪。但实际上今年地产代理这个行业走势绝对不算差，而且仲有创新高“红盘高开”情况。

2月底撤辣后新盘交投大爆升

睇返政府在2024年2月28日正式为楼市全面撤辣，“拆墙松绑”后交投量已经立即“大爆升”，3月份新盘市场全月录约4,172宗成交，创11年单月新高。而再计一计撤辣后三个月，一手市场已吸金超过840亿元，涉及近7,200伙。

至于今年上半年（1月至6月份），半年新盘成交量也已经突破1万宗，接近2023年全年水平。

中原豪派花红、地产代理短炒居屋大赚65万

而在8月初，龙头大行中原仲公布咗次季向全线后勤派发0.35个月花红，主任级或以上可获0.525个月花红。而今年首两季计算，中原地产向香港全线后勤派发0.75及1.125个月花红，较去年同期增加1.1倍。试问明明业绩咁好，林生的眼泪又怎会为他们而流下呢？

另外，灯神都留意到，部份地产代理更懂得利用他们的专业智识大赚一笔。听闻马鞍山一带有地产代理近期成功短炒居屋，果间居屋本身喺4月份以335万元买入，最近隔咗3个几月就炒贵到400万元沽出，成功短炒19%，赚咗足足65万！

地产代理重视交投量　不太担心楼价升跌

所以灯神认为，地产代理这个行业向来都不用担心楼价升跌，他们最担心的只是物业交投量，真真正正面对困境的只会是承受楼价下挫的业主、抵押品价值大跌而被CALL LOAN的中小企。

中小企目前正面对困境，近年各类物业估价大幅度下挫，恒生的不良贷款比率出现倍升情况，所以部份中小企即使准时还款，都被银行CALL LOAN，同时也出现部份投资者被银行CALL LOAN情况。

银行自身难保　再放宽按揭恐酿金融危机

事实上，金管局今年已提高按揭成数上限，并放宽楼花按揭范围至撤辣前自住物业。但面对不良贷款比率近年有所增加，银行业界审批按揭时更手紧，亦无可厚非。林健峰希望银行尽快减息，但未曾想到银行业都自身难保。

掉翻转谂，香港商业物业市场陷入初步“爆煲”，亦拖累银行业。过去大部分港银的信贷成本，主要归因于内房risk exposure，内房市场自2021年起陷入危机，港银相关敞口已逐渐下降，但如今信用风险迁移至香港本地贷款组合，偏偏此时香港商业地产遇冷锋，港银面临来自本地资产质素压力，灯神担忧好快就超越来自内地商业地产的风险。

砖头价格下跌　银行资产素质转差

有本地银行目前的香港商业房地产贷款组合约1,400亿元，占整体贷款多达16%，而内地商业房地产的贷款规模就同比降21%至280亿元，占比仅3%。至今年6月底，该银行不良贷款大增86%至460亿元，不良贷款比率由去年的2.83%几乎倍增至5.32%。

面对香港商业地产这座冰山，触礁的银行又何止一间，另一家大行今年首季信贷成本27个基点，低于之前四个季度的平均42个基点。然而，香港对总信贷成本的贡献，由同期的31%升至66%，内地商业地产信贷成本仅贡献20%。该行次季不良贷款率亦升至2.42%。

鉴于香港楼市低迷，抵押品价值重估将是银行减值另一因素，尤其对于高度集中在房地产相关贷款，或以房地产作抵押品支持的贷款的银行。有大行就指，去年底上海商业银行的减值贷款比率2.8%，增加1.9个百分点，主因某些香港企业借款人因抵押品覆盖范围减少，面临还款困难。

本港银行体系问题贷款已逐渐恶化

不良贷款比率激增，本港银行体系的问题贷款已逐渐恶化，反映问题贷款的“特定分类贷款比率”由去年底的1.56%进一步升至今年3月底的1.79%，为2004年以来最高水平，创近20年新高。据金管局的贷款分类制度，贷款及垫款分类包括“合格”、“需要关注”、“次级”、“呆滞”和“亏损”。被列入“次级”、“呆滞”和“亏损”类别的贷款统称为“特定分类”贷款。

由此可见，香港楼价持续下跌，其结果或令港银不良贷款大增，继而拖累整个银行体系。灯神不得不为银行抱打不平，无论林健锋流下的眼泪是男儿泪还是鳄鱼泪，银行作为商业机构，不一定要回应他的希冀。

灯神认为，地产代理如此紧张或只因无利可图，但这正正是高息环境下落雨收遮的自然现象，总不能要求香港的银行业界牺牲自己成就他人，中小企恐怕是被过去的低息环境宠坏了，以为资金总是摊大手板就有？资本市场向来残酷，林健锋的眼泪还是在心里流吧。