屯门楼爆？NOVOLAND惊现楼价腰斩惨案？ 原来只系一场误会｜灯神
楼市持续走下坡、楼价节节下滑为人所共知，全港各区屋苑都有蚀让个案，当中包括一些大型蓝筹屋苑，蚀幅普遍介乎约一成至两成。二手业主蚀让近年已经成为普通过“当食生菜”的事件，一般人都开始对这类个案感到麻木，不过近期网上有讨论指一个正在销售的屯界新楼盘，竟然录得一宗帐面劲蚀54%个案，震惊了一众网民，更有不少“楼淡”嘲笑即将楼爆。
灯神对于楼价升跌从来都冇乜特别立场，不过蚀咁多的新楼盘二手个案确实少见，所以都特意了解过上述情况，最终发现原来“劲蚀54%”的解读，只不过系一场误会。
市传NOVO LAND二手劲蚀54% 震惊网民
灯神一直都好关心香港楼市，无论赚又好、蚀又好，灯神都会了解下，略知一二。不过近期有网民于讨论区讲起近年楼市下滑，连入伙仅仅一年的屯门大型楼盘NOVO LAND都有二手蚀让个案，而且蚀幅更加高达54%，幅度相当夸张，呎价唔够7,000元，基本上就平过市区公屋水平。
楼价腰斩远高一般住宅蚀幅惹怀疑
第一眼睇到蚀咗54%这个数字，灯神就充满怀疑，因为这个贬值水平远远高于近期一般住宅屋苑的蚀让情况，似乎就不合理。但有网民讨论，就尝试拆解一下。睇返大型代理行美联的成交资料，的确有显示该宗大蚀让，单位就系NOVO LAND1A期 Elverum2座高层F室，系一个实用面积304平方呎的一房户，原业主在2022年9月以457.77万元买入单位，呎价约1.5万元。不过最新资料显示，单位喺2024年6月以210万元沽出，即系仅仅21个月，单位帐面贬值54%。
区内代理未听闻售相关单位放售
但系这个蚀幅数字实在太过不合理，入伙仅两年的新楼盘绝对不应该蚀到咁，灯神向该区各间地产代理打听，但也没有任何单位放售的消息。通常没有经代理行放售的单位，如果出现成交登记，一般都涉及特别情况，因此估计可能是涉及单位业主或亲属之间的近亲转让个案。
确认为业主近亲转让、“加名” 仅占二分之一业权
最终一位非常熟识屯门区二手楼市的代理成功为灯神解谜，原来这一宗大蚀让个案，的确涉及单位业主与亲人之间的内部交易，而且代理仲话睇过查册资料，果个单位原本由一位姓陈的人士持有，不过今年5月份就把其中二分之一的业权，以210万元转让予另一位同样姓陈的人士，因此可以推断为内部转让个案，意味单位由一人持有，变成“加名”由两位家族成员共同持有。
如果以上述半份业权成交价210万计，即系整个单位总值约420万元，虽然较系较2022年9月买入价457.77万元低约38万元，但系贬值幅度只是约8.2%，对比网上流传大蚀54%真系差天共地。
至于为何要把单位的半份业权出售、转让？最正路的原因，应该是家族成员之间的财产分配做法，纯粹平衡返每一位成员的权益，所以就“加名”。
不过灯神又大胆推敲一下，可能涉及甩名、悭税的情况。假设上述单位的业主，把单位转让予另一位近亲家族成员，若一次过把整个单位业权全数转让，便需要以单位市价420万元作为登记，因此便需要为以上单位转让向政府缴付印花税，涉及税款约6.3万元。
若转让业权分两次进行 每次印花税仅100元、可大幅悭税99%
不过若果把转让过程斩开两个部份，首先把一半业权（市值210万元）先行转让，由于涉及楼价低于300万元，因此只需要缴付最低税款100元。至于余下一半业权（市值同样涉及210万元）则在相隔一年或数年后才进行转让，届时税款也是只有100元。此做法就可以大幅度悭税，仅200元，远低于一口气转让整个单位业权所需的税款约6.3万元，劲悭99.7%。
不过以上做法只系理论上可行，灯神认为有少少“剑走偏锋”，一旦税局发现属于可疑两个案，最终目的为了悭税，其实都有权追收相关税款。