启德跑道区新盘平过地价 发展商为吸客 竟用昔日拆售手法｜灯神
政府在2月底全面减辣，其后一、两个月，香港楼市进入亢奋期，新盘成交数量大幅攀升，3月份一手成交宗数高达超过4,100宗，创近11年新高水平，而本地楼价亦由低位回升大约3%。不过事隔大约四个月，亢奋期已经结束，6月份一手成交量已经大幅降低至逾600宗水平，较3月份亢奋期大削85%，而截至最新的楼价指数，亦已重回撤辣前的水平，期间所录的楼价升幅约3%全部“蒸发”，而且更跌穿撤辣前水平。
灯神认为，撤辣效应的短期亢奋作用已经完结了，市民已经不再因有利好政策消息而即时作出入市决定。在市民购买力薄弱之下，大型发展商唯有继续劈价吸客，就好似周中开价的全新盘启德柏蔚森I ，首批60伙折实平均呎价17,188元，创出过去8年启德区新低水平，而且入场费“唔洗四球”，更加系启德历来入场费新低纪录。
柏蔚森I 开价之后，灯神睇返市场反应，普遍都认为呢个楼盘定价十分低，为过去多年来启德区最平新盘，而且位置更是位于定位较高端的跑道区，感觉上就更加抵。
为何发展商新世界发展（0017）及远东发展（0035）愿意平价开盘？撇除财务状况不说，其实楼盘所在的地皮，喺由两家发展商在大约3年前“执笋货”夺得。
地皮曾三度易手 每呎楼面地价1.38万
讲返幅地皮，其实本身为政府一幅住宅官地，最早于2018年11月“爆冷”由潘苏通旗下高银金融（0530），于2018年11月“爆冷”以89.07亿元夺得，每呎楼面地价1.55万元。惟其后高银陷入财困，终地皮于2020年7月以70.4亿元“蚀让价”售予内地商人陈壮荣。当时陈壮荣被指与佳兆业关系密切，故佳兆业被视为项目之幕后买家，直至2021年3月份佳兆业才向媒体确认已入股此幅地皮。
不过，新世界发展（0017）及远东发展（0035）在2021年11月以79.5亿元收购由商人陈壮荣及佳兆业集团各持有50%权益的迅富国际全部股权，即变相持有相关地皮。以成交价计，每平方呎楼面地价约1.38万元。
3年前连地基一并买入形容是“Quick Win”
柏蔚森I 所在地皮经过三度易主后，终于由新世界发展（0017）及远东发展（0035）落实发展。当时灯神已经听闻，两家发展商买入该地皮时，地皮已经完成了地基工程，因此当时发展商一致认为属于“笋价执平货”，因为作价79.5亿元是包括了地皮及地基工程，而且更认为这一单大刁是“Quick Win”。
柏蔚森I 的每平方呎楼面地价约1.38万元，这个地价水平在3年前可能真的是笋价，但目前楼市已经大不如前，灯神记得去年底长实楼神赵国说过，现时本地建筑费用十分贵，每呎建筑成本高达约5,000元。
长实楼神曾说建筑费贵、每呎动辄5000元
如果以此计算，楼盘每呎地价连建筑成本可能处于一个较高水平，当然扣减本身已经完成的地基工程，或会有所降低。但同时也不能忘记目前的利息水平已经较三年前大幅攀升，普通按揭客户一般实际按息水平已由低于2%，上升至目前的4.16%，相信发展商承受的利息压力绝对不会低！
“面包平过面粉” 跑道区向海最贵地价每呎1.96万
此外，灯神留意到，启德区开始出现“面包平过面粉”的情况。柏蔚森I 首批60伙折实平均呎价17,188元，其实较启德跑道区内三幅地皮更低，跑道区内呎价最贵的地皮为启德天泷所在地皮（4C区2号地盘），2019年5月批出，当时每呎楼面地价高达19,636元。该项目由六家发展商一同投地发展。
至于华润、保利跑道区新盘“沄璟”（4C区1号地盘）及新地跑道区新盘天玺·海（4C区3号地盘），2019年夺地时的每呎楼面地价约18,080及17,360元。不过以上三幅跑道区地皮都是面向维港方向，景观较好。
租金持续攀升 新盘罕有采用租金回报策略
近期住宅租金出现急升的情况，私楼租金指数更创出四年半新高水平。灯神估唔到柏蔚森I 竟然会出动租金回报的策略吸客，为过去新盘销售时甚少使用的销售策略。睇返这个租金回报条款，发展商提供为期两年租务安排，由发展商为买家提供指定租客。年度租金为成交金额3.5%，租金每半年预缴一次，租期由住宅物业之转让契之日的翌日起计算，最快于签署合约翌日可收到租金。
昔日㓥舖、车位拆售常用吸客手法
睇完这类租金回报条款，立即令灯神想起昔日盛极一时的商场㓥舖，因过往多名舖位投资者大额买入各区基座商场舖位后，通常都会拆细作几百个面积细至数十呎的㓥舖，售价由数十万至逾100万元起，务求“细细粒、容易食”。
该类㓥舖投资者更会向买家提供首年或首两年租金回报之类，好似2015年由投资者尹柏权拆售的大埔大日子商场，前身系大日子酒家，涉3层共约1.26万方呎，尹柏权㓥细拆售220个舖位，面积最细只系约60方呎，入场费约139万元，当时尹柏权就向买家提供首两年可享5厘的租金回报保证。
太古拆车位、丽新沽商场也应用租金回报策略
此外，太古地产（1972）近年也大规模拆售蓝筹屋苑太古城的车位，当中也设有3年的租赁现金回赠。
而近日其他发展商也采用租金回报作为出售条款，丽新（0488）及帝国集团合作的将军澳蓝塘傲商场连停车场，新近以5.4亿元沽出予华润集团旗下的华润隆地，当中也设有首两年租金收入保证，如果每年租金收入不低于3,300万元，卖方就要向买方支付差额。
虽然㓥舖、㓥车位及住宅市场属于两个完全不同的市场，不过作为卖方的大型发展商，都采用租金回报吸引买家，睇嚟对于市况并不乐观。又或许这类租金回报策略将会成为新趋势。