长实BLUE COAST蚀少当赚　对赌诚哥、小业主唔使惊深水炸弹｜灯神

自2月28日财政预算案为楼市全面撤辣后，整个市道出现根本性改变，无论一手新盘或二手传统屋苑，交投量均以倍数上升。今日（4月6日）将会系楼市自撤辣后最重要的风向标，皆因市场期待已久、标榜“蚀少当赚”的黄竹坑站港岛南岸第3期BLUE COAST 3B期即将进行首轮销售。

灯神睇返近数年市场各方，无论是大型基金或小业主，买入诚哥旗下的物业或新盘单位后，都会出现有令人意料不及的结果，例如半山波老道超级豪宅“208亿大刁”出现挞Q、屯门飞扬二期较一期平近17%推盘，吓怕一众一期小业主。不过目前楼市已经全面撤辣，BLUE COAST最终收票更高达近2.8万票，创历来第3高，灯神认为可能真的如长实楼神赵国雄所说，楼价已见底，属于“捞底价”，因此灯神大胆估计一众小业主与诚哥对赌，今次未必再现“深水炸弹”的悲惨结局。

若果有留意开长实近数年的动作，大家都会清楚知道接诚哥货，通常都没有好结果，与诚哥对赌的对手通常都会搞到周身蚁。当然最瞩目就系2017年中环中心高达402亿的商厦大刁，详情灯神就不再多讲，其后商厦市道不断插水，承接的一众炒家、投资者现时依然头痕。

接诚哥货通常出事　中环中心、波老道豪宅最惨烈

至于2022年9月，长实半山波老道“21 BORRETT ROAD”一篮子豪宅，以207.66亿元出售予新加坡华瑞资本。此瞩目大刁最终都要挞Q收场，买家惨输逾20亿元的订金。

长实新盘近年屡现劈价　屯门飞扬二期变“深水炸弹”

可能你会话以上都系过百亿的物业大刁，与一般大众市场关系不大，不过近年楼市变化万千，长实所卖的新盘也经常出现令人意料不及的情况，导致一众小业主心慌慌。长实近年有劈价前科，如在2023年2月率先劈价就有长沙湾爱海颂的22伙货尾，劈价最高约18%。

其后3月份再度劈价，出动“深水炸弹”低价推出屯门飞扬二期，首批88伙折实平均呎价12,509元，较项目第一期平咗足足17%，同时也更引起同屋苑一期业主不满，因为不少业主于楼花期采用建筑期付款办法入市，楼盘未入住已经即刻贬值，部份一期业主同时担心因为二期劈价，会导致估价不足而需要补钱上会。

亲海駅推盘3个月后　同区补地价大挫61%

2023年8月推出的油塘新盘亲海駅亦系劈价推出，首批132伙折实平均呎价14,997元，系2016年后、过去7年市区最平新盘，最平开放式单位入场费低见290万元，呎价低至1.34万元起。不过你以为开价好低情况下，同区情况亦正在悄悄地回落，在同年11月越秀油塘东源街项目13.5亿完成补地价，每呎楼面地价约2,040元，较长实同区亲海駅系列的每呎楼面地价约5,283元，大幅下挫61%。

↓BLUE COAST 3B期近日开放示范单位情况↓

市况不可同日而语　或如楼神所说“已见底”

数数下今次黄竹坑BLUE COAST已经系长实过去14个月内第四个大劈价新盘，不过今次系全面撤辣后的部署，与早前3个楼盘已经不可同日而语。因此灯神认为长实楼神赵国雄所说的“捞底价”不无道理，楼神近期接受传媒访问时，亦指现时楼价已经见底。

声称BLUE COAST每呎成本2.8万　首批“蚀少当赚”低18%

早前长实在楼盘记者会上大方透露项目每呎成本高达约2.8万元，虽然不能确认当中的成本详情，但以今日（6日）首轮销售的422伙的折实平均呎价约22,955元比较，帐面的确明显低约18%。

第三批单位轻微加价无阻准买家入票　劲收2.8万票

此外，灯神亦留意到BLUE COAST累积推出3张价单，第3张价单174伙在4月2日推出，轻微加价0.81至1.73%，当时收票大约1.5万票。不过直至4月5日，收票情况依然热烈，最终截收票数更高达约2.8万票，成为本港历来首轮收票第3高的新盘，反映咗轻微加价并没有阻碍市民入票，同时也反映市场的确存在一定购买力。

长实去年底已表明“愿意让利”

虽然长实经常劈价，不过都系言行一致，皆因赵楼神在去年底一个传媒访问，早已经表明发展商要了解市况，楼盘定价不脱离市场承受力、愿意让利，认为销售一样可以理想。