曾豪言“3年后你会后悔冇入市” 楼市专家3亿买砖头捉虫?|灯神
近年整体楼市持续走下坡,无论持有什么类型的物业,都无可避免面对贬值情况,事关进入加息周期,市场上大部份资金都宁愿存入银行做定期好过。因此就算过去一直系“长胜将军”的物业投资者,都变得相当难做,数年前对前景稍为睇得较乐观,今时今日都可能被人“秋后算账”,拎返去嚟取笑一下。
灯神记得大约3年前,地产代理界老行尊之一、有楼市专家之称的祥益地产创办人汪敦敬就曾接受传媒访问,解释点解当时在疫情期间,够胆以超过1.68亿元买入尖沙咀、铜锣湾等舖位,当时仲豪言“三年后你会后悔冇抓紧机会入市”。眨下眼三年已经过去,以灯神所观察,其实核心区零售街道仲未完全回复,3年前买入的尖沙咀舖位,价值可能都系冇乜升过,甚至有回落迹象,睇嚟汪生今舖都要做长线投资者“继续守下先”。
昔日豪言“我肯定三年后,你望番转头,你会后悔冇抓紧机会入市”
三年前祥益老板汪敦敬就讲过“香港人对前景过份悲观”,又指香港经济、民生结构并无大问题,个别板块如零售等,的而且确受著冲击,但非结构性下跌。当日汪老板更豪言“我肯定三年后,你望番转头,你会后悔冇抓紧机会入市,就好似2003年𠮶时咁。”
网民嘲“新灯神”、睇错市、买错货
灯神见到社交平台有人拎返祥益汪老板三年前的专访嚟讨论,反应都好热烈下,仲有唔少网民话汪生变咗“新灯神”,又话汪生“佢应该输到high high”。虽然网上留言似乎一面倒笑汪生睇错市、买错货,但其实灯神发现实情又未必系咁,前几日灯神路过尖沙咀,正正行过三年前汪生以约8,380万元买入的汉口道地舖。
呢个汉口道舖位现时由人气手工欧式面包店Bakehouse使用,虽然系途经当日系闲日,但排队人龙不绝,非常有人气。灯神听闻呢个舖位喺汪生买入后数个月后,就由Bakehouse租用,每个月租金就18万元,以买入价8,380万元计算,租金回报约2.58%。
回报2.58厘跑输定期 惟Bakehouse租约期长达6年
虽然回报跑输现时普遍定期存款逾4厘,但我认为都系一个唔错选择,因为灯神收到风,Bakehouse签咗一张长租约,租约期由2021年10月至2027年9月,租期足足有6年咁耐!加上Bakehouse长期Keep住一定人气,相信呢个优质租户的生意,绝对可以提供稳阵回报。
汪敦敬:市道改变不影响回报、加租
灯神同时又问下汪生意见,相隔3年会否又有新睇法呢?不过汪生就话看法无变!仲话仍然为当时能够及时入市感到幸福!汪生就解释,首先市道改变是不会影响到任何回报,持有的物业收租回报率仍然系每年加租,而且已经进入第三年加租,一切依原定计划进行。又指如果当日迟咗买入舖位,相信揾唔到好似Bakehouse这类人气十足的租客,认为与Bakehouse的合作,令到双方都增值。
价钱波动 胜败乃兵家常事 最重要按计划进行
汪生仲话当时银行环境及息口都系相当适合做投资,不过目前银行态度已经有所改变,令到现时投资者难以做决定,所以现时想买入平舖都未必有其他条件能够配合。至于舖位会否跟随大市贬值?汪生就话价钱高低有上落,胜败乃兵家常事,重点系有冇依照原本计划进行!
3年前1.68亿连环买3个舖位
睇返旧资料汪老板的确言行一致,喺2021年2月至5份,最终合共斥资逾1.68亿元买入3个舖位,风头一时无两,成为咗最看好香港前景的投资者。当时最大手入市个就系尖沙咀汉口道44号汉威大厦地下B号舖,面积约1,000平方呎,成交价8,380万元,呎价约8.38万元。
其次就系铜锣湾舖位,位于波斯富街77至83号波斯富大厦地下M号舖,属勿地臣街一段,正向时代广场,成交价高达6,680万元,但舖位只有仅仅200平方呎,所以呎价就高达约33.4万元。至于余下一个舖就系荃湾南丰中心1楼A1号舖。
疫情过后港人兴旅行消费、北上消费
事隔三年,香港零售市况未见得有所回后,疫情期间各区吉舖涌现,核心区街道舖租较高峰期大幅回落6至8成不等,个别舖位更加要由卖低档产品的短租户“吊命”,租金水平更加较高峰期低超过9成。而疫情过后,香港终于在2023年初通关,当普遍零售行业以为市况会好转时,香港人几乎总动员式外出旅行消费,而且潮流兴起北上消费,香港人虽然出现“疫后报复式消费”,但本地零售业好似没有直接受惠,因为资金全部都向外走。
4年前1.26亿买名铸 获“长期饭票”理大12.5万租用
除咗舖位物业之外,汪老板早在2020年4月已经一早入市住宅楼市,当时豪斥1.26亿元买入尖沙咀地标豪宅名铸一伙复式单位,实用面积2,108平方呎 ,成交呎价6万元。不过灯神睇返网上银行估价,估价得返约1.14亿元,者系过去大约4年跌咗约9.5%或1,200万元。
不过又要留意返,呢个名铸复式豪宅单位同样都有优质租户顶住,喺2021年6月就由香港理工大学以每月约12.5万元租用,回报大约1.18厘,但相信都系“长期饭票”。