辣招全撤竟吓窒地产商　9万几伙二手楼解封争食　新盘点卖｜灯神

全城期待、市场讨论已久的楼市“全面撤辣”，终于在周三（28日）财政预算案正式由财爷公布，全港各个界别如地建会、发展商及地产代理都表示欢迎，似乎相当看好楼市将会“挞著引擎”重新出发，就算楼价唔大升，都会交投回暖，有利止跌回稳。

虽然市场上普遍认为“全面撤辣”利好楼市，但其实部份发展商未必真心想全面撤辣，事关当防止短炒楼宇物业的额外印花税（SSD）取消后，二手放盘供应将会即时大幅增加，据闻有多达约9万几伙二手盘即时“解封”，预计将会不利部份新盘销情。

全面撤辣相信绝大部份业主都好开心，而大部份大型发展商都喺预算案公布后全面撤辣后，即时表态欢迎相关做法！普遍认为可以重新吸引投资者入市，又可以激活市民换楼链，而作为大型发展商代表的地产建设商会亦都发Statement，表态欢迎撤辣，认为有助市场回复健康发展。

全面撤辣超预期　未必所有发展商都欢迎

不过灯神认为，其实未必间间发展商都非常欢迎全面撤辣，全面撤辣的落实可以话超越咗部份发展商的预期。近日已经有市场消息话全面撤辣后，将会有约8.8万伙二手盘即时“解封”，随时可以投入市场放卖。而灯神睇返相关资料，2022年及2023年的住宅物业（一手及二手）更足足多达约9.4万宗买卖，比上述市场消息的数字更加大，呢一堆单位本身受限于“额外印花税SSD”，不过在2月28日财政预算案后已经全面解封，随时可以转售。

上述情况反映咗二手市场即将会有大量二手放盘涌现，数字更加系逼近10万伙，可能你会话一手楼及二手楼客路唔同，发展商唔需要太担心，但系对于新发展区来说，情况就会变好Serious，就好似黄竹坑站上盖港岛南岸，以及启德发展区，当中黄竹坑站上盖港岛南岸的两个新盘更加只系入伙咗不足一年，就算目前有二手放盘，现况素质都唔会比全新楼差。

撤辣发展商急推盘　长实未有动静

以黄竹坑站上盖、划分六期发展的港岛南岸为例，最新就有长实（1113）港岛南岸第3期的BLUE COAST即将会推出，全盘有1,200伙，由于已经取得预售楼花同意书，即系随时可以开卖，发展商仲透露每呎成本价高达约2.8万！不过当全面撤辣后，其他发展商都相当积极推盘，但长实反而就仲未有动静。

灯神就大胆估计一下背后原因，可能与同处黄竹坑站港岛南岸的第1期晋环（800伙/2022年12月入伙）及第2期扬海（600伙/2023年8月入伙）有关，因为两个楼盘已经入伙半年至一年，两盘合共1,400伙，当中所有已卖出的二手单位，全部都随时可在市场上放卖，即发展商即时面对新竞争对手。

黄竹坑晋环、扬海二手单位即时争食

晋环早喺2021年5月份已经开卖，本身楼市未减辣时仲受制于长达3年期的额外印花税SSD，但系楼市持续下滑，政府早系2023年10月份已经率先“半减辣”把SSD禁售期缩至2年，当时晋环已经有大部份单位提早“解封”，而最新财政预算案更把SSD完全取消，意味连晋环最近一至两年卖出的单位，也完全由SSD中“释放”，即整个屋苑的二手单位随时可以经代理推出放盘。

至于第2期的扬海早于2021年9月开卖，情况也同晋环差不多，目前屋苑所有二手单位都在撤辣全部“解封”。

同区晋环劲蚀38%　呎价低见2.11万

不过不幸的事近日开始出现，因为晋环已经出现劲蚀个案，喺今年2月头该屋苑就有一个两房单位以1,001万元沽出，原业主早喺2021年5月以约1,603.6万元入市，即持货近3年帐面蚀让约603万元，期内贬值37.6%，成交呎价只有约21,118元，相信都系屋苑新低水平。

此外，灯神都留意到代理行网站，晋环个别网上放盘的意向呎价低至约2.4万至2.7万元，而且睇落仲系全新清水楼（交楼标准）状况，即系较长实即将开售的全新盘BLUE COAST成本价每呎2.8万更加低。

晋环二手放盘如全新清水楼　每呎索价2.4万

虽然上述低价成交个案或放盘可能都系个别情况，但目前辣招税全面撤辣，无论你系发展商或是二手业主，都要面对供应大增的情况，在目前经济环境不明朗的情况下，睇嚟都要面对市场会出现低价、劈价，甚至是银主盘的情况。

BLUE COAST楼神爆金句“食得几深、蚀得几深，开价就会知”

所以灯神认为长实楼神赵国雄销售黄竹坑站第3期BLUE COAST时，都要考虑市场上各个情况，加上本身已经“自揭底牌”透露每呎成本价高达2.8万，睇嚟BLUE COAST定价方面都要非常小心。而且早前已经爆出金句“食得几深、蚀得几深，开价就会知”，相信都楼盘开价都一定会系市场焦点！

近月有发展商高层指不应取消额外印花税SSD

其实近月都有本地大型发展商代表讲过，只系希望政府可以增加市场需求、取消过时的楼市辣招。但由于额外印花税（SSD）措施可以打击短炒，所以认为可以不用调低，同时都讲过担心取消额外印花税（SSD），会令市场提供额外供应。所以灯神认为，今次政府全面撤辣，真系未必个个发展商都咁开心，可能都会令部份发展商变得头痕，始终全港物业市场即时大幅增加接近9万个二手放盘！