4个月内减辣变撤辣　投资者最后一刻惨付5球“辣招冤枉钱”｜灯神

2月底楼市正式全面撤辣，相信一众楼市持份者都好开心，无论系大型发展商、二手屋苑小业主，都可以容易啲进行卖楼活动，或者更加轻易找到下一手买家，终于可以甩难。睇返实施长达14年的楼市辣招，其实早在去年10月、即2023年施政报告中开始“半减辣”，包括把额外印花税SSD适用年期由三年缩短至两年，同时把买家印花税BSD和新住宅印花税NRSD/DSD税率由15%减至7.5%，及后四个月其实已经吸引到不少投资需求出现，市场也出现不少愿意缴付7.5%辣招的个案。

经历14年的楼市辣招完成历史任务，不过灯神就好奇到底边一个单位系全港最后一宗缴付辣招的个案？要揾最后一宗辣招税个案难度就相当高，但系灯神最大努力下，发现在2月28日前最后一周，市场依然有超过20宗辣招个案，当中豪缴辣税最多一宗更高达540万元！灯神认为政府政策近年不时改变，楼市由“半撤辣”到“全面撤辣”只系仅仅四个月时间， 政府变招速度突然加快，都好难怪早前不少买家中伏畀咗辣招税“冤枉钱”。

去年10月“半撤辣”后投资需求开始涌现

睇返税务局资料，在2023年10月施政报告公布“半撤辣”后，缴付双倍从价印花税DSD及新住宅从价印花税NRSD（税率7.5%）个案明显增加，每个月都有过百宗，在2023年11月至2024年2月每月相关辣税个案介乎184至311宗，合共多达1,007宗，较“半撤辣”前急升咗1.42倍！

至于相关金额就有9.68亿元，较“半撤辣”前轻微升15.6%，金额仅轻微上升，令辣招个案呈“量升价跌”，相信就系税率减半的效果。上述数字都可以反映到，其实在去年10月施政报告“半撤辣”后，投资者已经蒲头。

而追溯至2024年2月28日财政预算案前一个月，其实市场上一直有好多消息都话楼市将会再调整，不过当时就未知会系再次部份减辣、抑或真系“全面撤辣”。但当时市场上各大发展商都已经好有信心政府会做嘢，其中最有把握就系恒地，佢地系“全面撤辣”前竟然极速推盘，一日之内一口气公布项目楼书、示范单位、首张价单，做足晒开盘前“三件大事”，有别于一般推售新盘“唧牙膏”。

财案前一个月撤辣好消息有迹可寻

而撤辣前一周，香港地产建设商会执委会主席、会德丰地产主席梁志坚亦向传媒讲明，已经与财爷陈茂波会面，讲清楚最新楼市情况，相信政府了解市况。当时梁志坚的态度，与过往强硬要求全面撤辣的取态，睇落已经明显软化。

虽然“全面撤辣”前真系不少利好楼市的谣言满天飞，不过当时可能都未敢相信政府会全面取消辣招，因此好多投资者已经率先入定市，甚至愿意支付楼价7.5%的双倍从价印花税DSD及新住宅从价印花税NRSD。

撤辣前朂后一周逾20宗辣招个案　涉2200万

灯神翻查全面撤辣前的一周，发现市场上依然有超过20宗辣招个案，税款涉及超过2,200万元，其中有7宗个案缴付辣招税高达101万至540万元。

最大宗辣税540万　若撤辣后入市即悭234万

当中最夸张就系何文田ST. GEORGE'S MANSIONS，撤辣前一个低层单位以7,200万元沽出，买家要缴付楼价7.5%、高达540万元作为辣招税；假设新买家在全面撤辣后才入市，将不需要缴付辣招税，只需要按正常税率最高4.25%就可入市，即约306万元，反映咗买家只要等多一周，就可以悭返234万元呢一笔“冤枉钱”。

九龙站君临天下投资客付270万“辣招冤枉钱”

九龙站君临天下在撤辣前也有高价成交，一伙中高层以3,600万元沽出，缴辣招税270万元，同样假设等到撤辣后才以同样价格入市，税款降至153万元，即悭返“冤枉钱”大约117万元。

撤辣前中小型单位也成投资者目标

除咗以上过千万的豪宅盘外，其实全面撤辣前一样有很多投资者，愿意支付辣招税款买入中小型单位，灯神同样揾到不少“冤枉钱”个案，而且买入细价单位时的代价更加大。就北角渣华道嘉兴大厦为例，在最后一周以328万元沽出，该名买家需要支付高达楼价7.5%、涉资约24.6万元的辣招税。

投资者买北角细户啃辣税24万　撤辣后降至2.8万、即悭近九成

不过如果这名买家等到全面撤辣才以同样价钱入市，需缴的税款将会降至2.81万元，税率低至0.86%，反映等多一周即可悭税88.58%或21.79万元。