政府财困周身冇蚊！　资本增值税杀埋身　楼市注定行衰运？｜灯神

香港楼市近年持续吹淡风，眼见全港各区屋苑日日出现蚀让个案，蚀幅更加高达10至30%，灯神不禁冒出冷汗。楼市表现差，连带政府卖地都卖唔出，本财年（2023/24年度）政府仅仅卖出3幅住宅地，卖地收入不足73亿元，与过去数百亿、以至千亿元计的卖地收入大幅插水。

楼市如此严峻下，势估唔到政府竟然喺呢一刻话要研究引入资本增值税（capital gains tax），此税项或许在短期内能够增加政府税收，不过长远而言可能会为香港楼市“倒米”，灯神恐怕会吓走资金流走至其他地方。

政府喺上年10月施政报告才刚刚为楼市减辣，包括买家印花税和双倍住宅印花税的税率分别都由15%减至7.5%；额外印花税的适用年期由3年缩短至2年；外来人才置业印花税实施“先免后征”。相关措施为楼市带来一丝曙光，如2023年12月的买家印花税升至60宗，较11月的34宗升约76%，反映非本地客入市增加；12月的双倍住宅印花税个案也高达311宗，较11月增加39%，也较10月减辣前增加大约3倍，反映非首置人士也开始大举入市。

去年底削辣招后　非本地客、非首置客陆续入市

但事隔不足三个月，财爷陈茂波竟然话资本增值税属于政府研究范围之一，情况绝对有如重新“加辣”，简直系对楼市“一盆冷水照头淋”。

资本增值税（capital gains tax），系一种针对买卖资产所赚取的利润所征收的税项，通常都会应用于股票、债券、房地产等范畴。以港人熟识的国家为例，美国、英国、加拿大及澳大利亚等都有设立资本增值税。其中港人热门移民地英国的税率相当之辣，最高更高达28%。

俨如重新加辣　英国税率最高28%

以12月蓝筹屋苑太古城逸天阁中层G室单位计算，成交价约1,120万元，较1990年买入价约180万元，帐面劲赚约940万元或逾5倍。如果政府落实要征收资本增值税，上述原业主于交易中就要缴付高达263万元，占比相当重。

上述情况纯粹反映在一般住宅物业之上，但如果同样情况应用在大额商业物业买卖之上，相信将会吓怕唔少海外投资者。就好似在上年11月市场有消息指，资深投资者罗守辉或相关人士旗下北角英皇道侨辉大厦全幢约77.41%业权（即新光戏院现址），市传以10亿元卖出，业主罗守辉持货约20年，预计大赚超过8亿元。以上述巨额舖位买卖作例子，罗守辉帐面虽赚高达8亿元，但同时亦进贡库房2.24亿元以作为资本增值税，相当辣！

投资者钻灰色地带　或采买卖公司避税

面对如此高昂的资本增值税，相信一众富贵投资者自自然会寻找灰色地带，谂计避税，一于“你有张良计 我有过墙梯”。就好似过往市场上好多大额工商舖成交个案，都并非以一般物业买卖形式去进行，而是采用俗称“买壳”或“卖壳”的公司股权转让形式去进行，由于只系纯粹买卖一间公司，并非买卖物业，通常这类买卖都不必要披露成交金额，更不用把成交金额登记在田土厅，所以实际成交金额通常无从得知。试问这样的情况又如何计算资本增值税呢？

如早前两年前易手的九龙湾国际展贸中心（九展），由合和实业出售予亿京发展，当时有传成交价高达100亿元，也有传成交价大约105亿元，不过该宗成交个案未有登记在田土厅上，因此同样未能得知最终成交价。若果他日推行资本增值税，相信也难以计算税款。

地产界、议员反对　忧妨碍香港金融中心地位

灯神留意到近日市场各界一直都有讨论资本增值税，仲引起一片反对声音，睇嚟各个界别都有啲脚仔震。如民联地产及建造界立法会议员龙汉标佢就讲到明，资本增值税与香港简单低税制度背道而驰，因此“万万不能”推出，感觉相当肉紧。

而中原集团创办人施永青接受其他传媒亦直言“香港唔适合资本增值税”，佢就认为会呢一种税项会妨碍香港金融中心地位，并打击同增加海外人士投资负担，导致利润减少，讲到相当“倒米”；至于同样地产代理界人士的祥益地产总裁汪敦敬，佢都认同措施有杀伤性，不过就唔觉得政府会自毁长城。

为何楼市风光十年、人人买楼必赚时不推资本增值税？

其实灯神个人就觉得现时推出资本增值税，好似时机不太合适，事关“买楼必赚”的高光事刻已经成为过去。睇返2023年第三季利嘉阁的一份研究报告，当季录得686宗蚀让个案，占整体二手个案约18.4%，换言之，每五个卖楼市民先有一个赚钱，如果呢一个数字进一步上升，大部份市民蚀住卖楼的话，政府又点样征收本增值税呢？

睇返过去数据，其实喺2011年至2021年期间，呢十年私楼转售赚钱比例长期处于97%或以上，所以灯神真系唔系好明白，为何当时人人买楼大赚时不推资本增值税，为何要待蚀让严重时才研究推出？或者只可以讲，政府财困周身冇蚊！