发展商、政府博弈　停卖地成催化剂　明日大屿为下一战场？｜灯神

卖地一向系港府主要收入来源之一，不过去年屡现流标同低价批地情况，加上不少发展商推新盘时，以平手甚至低于成本价发售，踏入2024年政府终要面对现实，2023/24财政年最后一个季度，即今年1月至3月期间宣布唔会推出住宅地招标，同时亦是连续四个季度无推商业用地。

今次系政府自2011年主动按季推地以来，首度停推住宅地。灯神见到政府这个部署只可以话系是见怪不怪，亦系官商博弈之后嘅结果，但更令人担心嘅系“之后呢？”皆因北都大计、“明日大屿”若果继续推行，有机会“冻过水”！

或者你会问灯神点解会出现担心，市况好转政府自然会推地，发展商亦会重新投地。但问题是市况几时先好转？

发展商与政府变“官商博弈”

旧年灯神同朋友倾开，讲笑咁话我哋以前成日话“官商勾结”，依家已经成为“官商博弈”，事关旧年三月，前身为水务署的旺角洗衣街与亚皆老街交界大型商业地皮，成交价只约47亿元，较市场估计下限低一成六，比新界工业地更加平；旧年9月，启德发展区住宅用地53亿几成交，每呎地价5,392元更创出全区近十年新低。

二手方面，打开报纸日日都见有业主蚀住卖楼。无他，美国联储局持续加息令利率上升，置业成本增加，经济前景未明朗，一众准买家唔敢入市，发展商业难以货如轮转，据中原数据，一手私人住宅新盘货尾量升穿两万伙，创近20年新高。

投地大斗法：发展商出价低 vs 政府不贱卖

发展商自己都有持货成本，息口上升对佢哋都有影响，投地前都要“睇定先”，加上睇中卖地收入过去占政府财政收入近两成，出价愈低变相“博一博”政府会为咗卖地收入而低价批地，博到的话可以保持利润，若果市况好转利润就比预期高；博唔到咪专心清货尾。

结果就系政府坚持不贱卖，最后频频流标，去年录得6宗流标个案，为史上新纪录。政府见发展商“睇定先”，自己亦都一样变招宣布暂停推住宅地，一齐“睇定先”！发展局局长宁汉豪解释，负责任的政府需要留意市况，若卖地反应不理想，市场反而会有另一种解读，并非好事。

咁市场点解读？地产建设商会执委会主席梁志坚就率先话系政府睇淡后市，而唔系发展商！他回复传媒表示即使市况相对淡静，仍有不少市民希望买楼，或持观望心态，指地产商不会因为市况不好而停止售楼，直言“地产商未看淡，政府率先停推住宅地，会向市场发放负面讯息，唔理想。”

北都大斗法：政府预期收130亿变支出逾15亿

除咗投地，政府与发展商的大斗法亦延伸到《北部都会区》嘅换地补地价上。较早前6份古洞北及粉岭北原址换地个案未达成补地价协议，发展商选择让政府收地。

有发展商向传媒放风，指政府要求每呎楼面补地价2,600元，虽然低于标准金额近3成，但由于发展期长，而且无“七通一平”（路通、水通、电通及土地平整等）的配套，计及目前每呎逾5000元建筑成本、利息开支等，直言担心项目建成后要蚀本出售，“计唔掂数”下让政府收地。

政府如意算盘是批出上述6幅地补地价，可收回为130亿元；但现时由政府收地，假设所有土地为农地，以第一级别的土地特惠补偿率率，每平方呎1,267元计，保守估计支出约15亿，仍未计算之后的土地平整、基建等成本。

批与不批地　政府处两难

由收130亿变成花费逾15亿元，宁汉豪反指倾唔成系发展商提出的补地价过低。但点都好，呢个唔系好兆头。

首先，政府宣告停止卖地，就令灯神联想到2002年，受97金融风暴等拖累，楼价指数跌近半，时任房屋及规划地政局局长的孙明扬祭出“孙九招”，推出九项救市措施，包括取消拍卖土地，结束居屋计划等。“孙九招”有冇用，留返畀大家分析，总之最后系楼价拾级而上。

但今非惜比，近年卖地收入达千亿，是政府重要收入来源，加上财政司长陈茂波早已预告今年财赤达千亿，“缺水”下政府可以暂停卖住宅地几耐呢？若果低价批地，又会唔会令市场睇得更淡呢？明显政府处于两难。

继续博弈　“明日大屿”冻过水？

另一个政府要面对的现实系，现存土地都咁难卖出，何况要花近6,000亿嘅“明日大屿”填海造地计划？

前特首林郑月娥提出“明日大屿”时，经济前景向好，“计到数”嘅前题系经济持续发展，政府通过卖地去收回填海成本。但今日时移世易，憧憬楼价短时间内止跌回升似乎脱离现实，而且北都预期建50万伙住宅，“明日大屿”涉21万伙，在经济转差，人口减少、移民潮、政府辣招等因素下，炒家、投资者已退场，一旦连刚需都减少，恐怕住宅单位出现“供过于求”，此情势下发展商又点会积极投资“明日大屿”呢？

对于应唔应该收回“明日大屿”，灯神唔想比太多意见，只系依家呢种“官商博弈”一日存在，唔好话“明日大屿”，甚至连北都亦难吸引发展商“埋单”！