金融楼市衰退　外资言论唱淡　为何我们要对香港有信心？｜蔡志忠

楼市交投萎缩，物业市场屡破历史新低纪录。继去年住宅楼市总成交量仅录得约4.6万宗，创有纪录的33年以来最低后，在刚过去的农历新年4天假期内，全港十大指标屋苑竟也录到零成交，即是全部捧蛋，同样创出有纪录以来农历新年的零成交纪录。坊间有声音不断呼吁港府在月底的财政预算案撤辣，单凭以上这些凄凉的数字，财爷也应该顺应民意，考虑对楼市全面撤辣，因为再也不会有人反对撤销这些不合时宜的辣招税。

23条立法 社会稳定专心搞经济

经济形势严峻，外资看淡香港金融市场前景，企业资金继续出现撤离迹象。摩根士丹利前首席经济学家罗奇（Stephen Roach）高呼香港已经玩完，港府推动23条立法可能是罗奇发表有关言论的导火线，香港作为国际金融中心，如果外资担心而进一步撤出，香港就会很糟糕。不过笔者认为，在过去的二、三十年以来，香港经历多次金融危机，不时有人预测香港经济玩完，但每次香港都证明了实力和韧力，并屡次再创高峰。香港是自由开放市场，难免受外围因素影响，大家要相信香港的优势仍在，正是23条立法，香港才会更加稳定，因为以后再不会有人天天讲23条，香港是经济城市，只要各界人士奉公守法，不乱搞政治活动，像新加坡一样，经济同样可以继续繁荣，金融中心地位更加提升。

至于今年的写字楼巿场，相信仍然十分严峻，面对市场大量供应，此板块沽压沉重，成交量和价都会进一步下跌。不过，今年第三季后相信中央和港府会作出一系列救市方案，无论是金融股市还是商业物业，估计国家队和香港队正在作准备，挨过这个寒冬，民间资金也要做好预备跟随，在投资市场里，有什么比顺水推舟更容易，这可能是千载难逢的捞底机会。

预期楼市全面撤辣 内地客全面免签入境

香港是旅游之都，然而近年来游客有减少趋势，尤其是高端消费市场出现倒退，很明显游客输出多于输入。有见及此，近期港府推出一些支援措施，例如“夜缤纷”、“盛事经济”等等，其实非常好，尤其是推动各项体育、音乐和展览等大型盛会，对香港的形象和经济直接带来正面效益，值得一赞。笔者提议加大力度推广各项盛事，香港要巩固国际金融中心地位，我们有能力和条件，誓要将香港打造成盛事之都；此外，不要忘掉我们有旅游之都的美誉，强烈要求中央政府开放全国人民免签证入境香港，我们完全有足够配套设施应付大量内地同胞进入观光旅游购物。

据闻刚开放免签证的新加坡，新春期间内地旅客比往年多了15倍，而且是经过特别挑选的高端消费游客才优先给予进入，我们香港身为中国一分子，怎可以让新加坡、马来西亚、泰国等国家专美？香港处于多事之秋，面对逆境困难重重，许多人对前景感到忧虑。但笔者相信，所有的一切中央都看在眼里，港府也会听进耳朵，重振旅游业，拯救酒店、零售、饮食等中小企业迫在眉睫，因此，开放更多的旅客人数进入香港是迟早和必须做的事。

基于以上原因，商舖市场不宜过度看淡，笔者相信，商舖价格在高位下调3成后开始找到支持点，由于利率仍在高位，资本市场贷款负担沈重，市场上仍然会有不少笋货登场，因此超过3成折让的商舖物业是可以考虑作为长线投资选择。对于工商物业市场，下调压力相对比住宅更为严重，近期中小企业出现供楼还款困难，源于供楼负担比过往多了好几倍。

银行应对工商物业提供“还息不还本”

工商物业的供楼负担比1年前多几倍，有这么夸张吗？笔者详举例子，各位会比较清楚，以前同业拆息（Hibor）利率在0.2至1厘之间，同时银行给予还息不还本，即供楼只计算利息约2厘；如今同业拆息在5厘甚至以上，如果以H+1.6%计算，供楼利息约6.6%，加上每年要还本金大约是5%左右，等于供款高达11.6%，比1年前多出近5倍，如此庞大支出如何负担？因此，笔者呼吁金管局继续指示银行，对持有工商物业的中小企业客户采取宽松态度，有一点很重要，疫情过后经济似乎没有明显好转，中小企业仍然百上加斤，请继续指示银行给予客户还息不还本，为期直至2024年12月31日为止。

笔者文章讲楼市论经济，其实背后有一班高人指点，他们非常热爱国家和香港，是分别在不同领域的成功人物以及专业人士，大家都投资和生活在香港，希望国家好香港好，因此常常“恨铁不成钢”。总括而言，我们对香港是有信心的，我们预期：港府会顺应民意，财政预算案很大机会对楼市全面撤辣；中央支援香港，所有内地游客全面免签证进入香港事在必行。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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