负资产个案逾2.5万宗的启示　楼市将泡沫破裂　还是谷底反弹？

环球经济下滑，引致楼价从高位下跌了23%左右，直至今年第4季末，香港的负资产数字急升1.2倍，即增加了1.4万宗，达到25,163宗。虽然金管局称按揭拖欠比率仍低，但负资产住宅按揭贷款数字，创近20年以来新高。楼市前景并不乐观，如果没有什么突破的利好消息，估计今年楼价仍然继续下跌，假如像预期一样再下跌5%至8%，那么负资产宗数有机会逼近5万宗。

楼市走势的确令人担忧，因为这是一个量价齐跌的局面。据统计去年全年总成交量只有5.8万宗左右（包括住宅、工商舖），创有纪录的33年以来历史最低，笔者并非担心楼价下跌，更担心的是成交量萎缩严重影响经济，不但打击港府和地产商的卖地和卖楼收入，也严重影响地产业的整个产业链，其中包括建筑材料、钢筋水泥、装修工程以及工人就业等。此外，不少声音认为只有楼价下跌，才能让更多人达成置业愿望，但事实上，低迷的成交量告诉我们，首次置业者并不敢在跌价时买进。

假如楼市按照这种量价齐跌的情况继续寻底，那么负资产宗数将持续攀升。有读者问楼市是否出现泡沫危机？笔者不敢断言楼市是否会泡沫爆破，只能提醒大家必须要有危机意识，谨慎处理个人财务，做好防范措施，因为我们不知道寻底时间需要多久，而防守时间的长短可以决定投资者和中小企业的命运。千万不要再来一次像97年一样的金融风暴，这个风暴为什么让那么多人躲避不及？是因为它伸延了六、七年漫长的时间，直至03年沙士出现才见到谷底。笔者尝试分享一下对后市发展的看法，从利好消息和利淡因素来作分析。

楼市好淡争持　各有三点因素

承接上文，目前利淡的因素主要有三 : 首先，负资产数字已逾2.5万宗，估计今年有机会达至4万至5万宗，冲击金融体系的稳定性，令银行对地产业务进一步收紧。其次，地产商累积的货尾和已出入伙纸待售的单位超过3万个，在争相出货的情况下，唯一选择是减价促销，对后市带来压力。第三，利率仍在高位徘徊，中小企业营商环境困难，几万个“百分百无扺押贷款”出现严重违约情况，公司倒闭潮和物业被银行接管情况接踵而至，形成楼市人踩人的骨牌效应。

看事物是两方面的，利好的消息主要也有三：第一，中央政府万亿元救市措施也惠及香港，全力支持香港巩固国际金融中心地位，估计“一签多行”不仅在深圳实施，最后连大湾区甚至全国大城市都有机会推行，情况像“沙士”时期的自由行一样。第二，港府今年的财政预算案有机会全面撤辣，楼市“先免后征”以及“资本投资者入境计划”等，对后市带来支持作用。第三，在发展商减价促销下，楼价已有一定程度折让，加上人们对利率走势向下的预期，促使用家入市兴趣转浓；去年低迷的成交量累积了不少购买力，估计今年会陆续释放出来，对楼市有一定支持。

综合以上几点利好和利淡因素，究竟楼市会出现泡沫危机还是从谷底反弹？两种声音各持己见，市场对于今年楼市的看法，几乎都是向下调整，跌幅从5%至10%不等。可是大家最关心的是，楼市会否泡沫爆破？似乎不会到那么严重地步；那又会不会从谷底反弹？又好像缺乏上升动力。笔者认为今年上半年楼市仍然较为偏淡，楼价会在下跌中寻找支持点，中小企业的倒闭潮和银主盘的不断增加，会淘汰一部份人和企业。历史的巨轮仍然继续前进，这是汰弱留强的年代，所谓一代新人换旧人，希望大家在逆境中保持乐观态度，保留实力，迎接未来不断出现的挑战。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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