完美方案同时解决财赤、上车、呆账、甚至㓥房问题！｜汪敦敬

政府面对财赤，㓥房问题暂时未找到空间解决，年轻人并没有增加到上车比例，上车始终是深层次的矛盾！笔者认为香港其实深藏著丰富的资产！只要放下一些枷锁令创意去发挥重组效率的功能，我们就可以多很多解决方案！笔者有一个提议，我已和公司财经组同事讨论过亦觉得十分可行，希望在此分享抛砖引玉给大家一些大家创意想法的空间！

香港有不少呆账，甚至一个项目是数以千亿元计，但没有人善用有关的财富效应，其中“居屋未补地价部份就是一个重要的资产”！我们参考差估署港岛、九龙和新界各区域的私楼单位的呎价水平，再按各区域的居屋伙数比例及私楼居屋价格差距评估居屋加权平均呎价，再按折扣去计未补地价部份的呎价，而未补地价的总面积评估是按未补伙数及居屋单位平均面积计，最后根据未补地价的呎价和总面积进一步评估，粗略计算居屋未补地价部分的价值约6000亿元。因为很多居屋业主在买了之后其实都不愿意补地价，所以有关资产成为了呆账！虽聚积以千亿元计，但是香港太富有，公务员都不缺钱，所以一直都将这条数呆下去！

一笔呆账，我们要为他们制造诱因令其由呆账变成活账，我建议为从未有过物业的年轻人提供免息的首付贷款！这不是令到出现赤字的政府要更多支出吗？不会，这个贷款计划只是容许参与者用“自由价的转让方式”（即楼价包括地价）去买尚未补地价的放盘业主单位！即是说有关计划促成成交之后，买家的楼价是会替原本未补地价的业主先还清地价于政府（其实在交易同一日里面完成），政府就算免息去借楼价10%给买家做首付，却可令到政府可以回笼的楼价约30%至50%的地价（在乎买入的免地价率），这就形成了一个“赚账”！

大部份业主都未补地价，所以这个计划会有足够放盘的量，等于是继活化居屋第二市场（居屋免补地价转让）后，再进一步活化自由价（连地价转让），会增加市场放盘和成交！厘印费收益会增加，甚至对GDP都有帮助！

而事实上，如果静市不可以让更加多草根阶层入市，是浪费了这个静市提供给无产者的机会。一日年轻人置业率无增长，我们都避免不到社会的深层次矛盾！而解决㓥房的正本清源，其实是增加上车机会，单是增加原本㓥房的面积或者做一些“升呢”的要求令到㓥房成本上涨，有可能是会令到最贫穷社群进一步拮据的。

这个建议令到政府回笼的资金庞大的，就算政府对整个计划提供担保角色，以有关这些草根楼坏账之低，其实是很值得这样做的，这样去活化市场，是等于以战养战！

若证明了以资助上车做诱因是行得通，令到补地价的呆账变活账，那就可以将所有未补地价的业权进行用房产信托基金上市的计划，我认为上市认购价可以比估价再平10%至20%！令到这个安全的房产信托基金是可以受欢迎，而房产信托基金并不属于债，是可以长期与买入的市民做伙伴，或者需要的时候回购有关的股份，甚至重新私有化！

这个方案是可以完美解决财赤、上车、呆账、甚至㓥房问题！大家即管想一想！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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