楼价跌上车人更少　上车阶梯缺口不断生产㓥房族｜汪敦敬

楼价太高，当然不是好事，但楼价跌下来，就一定是更好的事吗？楼价高上不到车，当然不是好事！但请问楼价跌是否代表多了人上到车呢？

事实上每次楼价下跌，港人都忧心忡忡！甚至许多时出现百业萧条！事实上，楼价下跌，买楼的人更少！只有很少人可以享受到平价时段！大部份人都在楼价跌的时候等待楼市再次起动才肯下定决心去入市，不少最后都望门兴叹！大多数人错过了入市的原因是因为“怕”，是“怕”买了之后楼价再下跌；另外一些人是因为“贪”，想楼价再跌多一点才买，结果也是错过了，所以楼价跌是不可解决普遍人上不到车的问题！因此每次笔者听到有官员对楼价下跌表示沾沾自喜，认为楼市问题正在改善，我都会有点心寒！

许多人不知道，所谓将未来十年公私营房屋新供应比例以七三比去分配发展，其实等同是一个超高地价政策，即是实际用三成的私人卖地去支持七成的公营房屋，但当然楼价跌到现在水平，在跌的过程之中，其实息口与每年大概6%建筑成本的通胀，已经和现在的楼价差不多了，即是说地价已经蒸发了，到了现在卖地成绩惨淡，原本是七三比去分配发展已“计唔掂数”，可能是一个胎死腹中的高地价政策。大家包括政府都应该明白其实私楼和公屋等资助房屋在同一个“命运共同体”里面！私楼死，公营房屋亦失去了生命之源！楼市发展得健康，政府施政才有充足的经费！有些官员说得轻松，说可以发债！这种态度才令笔者感到更心寒，发债不可以解决问题，只是逃避问题，最终要公私营房屋共同体的生产链得到健康发展，问题才解决，在这拖延的过程里面发债是一个“沉没成本”（sunk cost），无论拖几长时间也好，最后要理顺私楼价格健康才能令到香港财政健康！

有人就说香港太倚赖房地产了，应该开发其他税项！追求不依赖是一个理想，开发其他税项亦可以去研究，但是大家要面对现实，香港是一个大都会，犹如一架核能推动的航空母舰一样，想用核能以外的其他能源去推动，帮补一下是可以的，但如果想替代房地产的财务功能，起码在未来十年、二十年都是过于天真！

香港房地产，一荣万物俱荣！一枯万念俱灰！有如80至90年代在楼市向好之下，平衡到其他上车阶梯也健康才是正确之法！楼市可以逐步上升，草根可上到公屋、公屋居民上到居屋、居屋给予到住户机制上到私楼、私楼可以楼换楼换三房、三房业主可以换优质屋苑，优质屋苑可以换上初级豪宅！楼价升，但人人上到车，这才是解决问题的良方，现在用的九成按揭保险正暗地里造成一班人上不到车！因为其用了商业原则去审批，会衍生出了一班夹心中的夹心，加上入息要求的屏障，增加了审批按揭不合格的人，他们抽居屋亦不容易，也没有资格申请公屋，当这群人不断聚积，加上我们又遇上了西方在网上灌输的“揽炒文化”，港人又怎会平静？我们应该用彻底的方法，彻底的方法其实一向有存在，就是重启置业资助贷款计划，即是给真正从未置业的港人低息借贷首付的上车机会！彻底解决问题是很重要，因为不彻底会制造更多夹心中的夹心，即是上不到公屋、抽不到居屋、又过不到入息要求买私楼，已经因为不彻底解决而聚积二十年了！而他们很多正正是住㓥房人士，要解决㓥房问题，让他们上车才是上上之策。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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