港府理财不审慎　恐发债轻率妄加税｜汪敦敬

在网上见到一个网红的分享，内容大概是这样：“你看这个人民币是100元纸币，我现在把它折成飞机的样子，我卖出去105元，我便赚了五元的加工费，这就是市场成交的运作，我赚了五年块钱，但是有些人把这个飞机卖95元，你说是甚么原因？是他傻吗？还有一个可能，这张钱是假的，他才会卖95元，对吧？”

十分讽刺，以上的描述令笔者想起香港今天的房屋政策，现在政府对房屋政策的态度仍然是维持打压楼价的情怀，一方面觉得年轻人买不起楼，想楼价便宜一点，这是无可厚非的！

但另一方面，又会严正告诉公众和发展商，政府“大把货”及“大把地”，这本来也无可厚非的！或者过去数十年来市民都是渴望政府这样做的，但是我们要明白楼宇是一种商业产品，我们必须要服从市场规则，笔者认为政府是很有诚意想做好房屋政策的，而且已经得到不少成绩，我担心的只是政府忽略了市场事实，就是发展商用甚么动力去投地！？

发展商的建筑成本其实是反映通胀的，而成本中当然亦有息口的负担，如果两年前楼价在较高位的时候，加上这两年的息口和通胀之后，到了现在仍有不少发展商是表示会亏本的，当下楼价更比两年前便宜了两、三成，如果再加上比两年前更贵的建筑成本（过去3年不少建材每年涨幅逾6%）和息口（即使减了息，现时与逾2年半前比较，美国息口仍高约4.5厘，商业贷款不同住宅按揭有CAP位，大家可以理解到当时是远高于现在不少企业贷款利率是6至8厘起），除非确定楼价上升，否则并不容易找人去做肯定蚀本的生意。如果这个是自由市场，笔者相信仍有发展商不怕去搏的，因为自由市场会调整、物极必反，但是现在政府告诉人“everything under control！我有大量货！”那建屋发展的胜算何在？

笔者想引用1984年《中英联合声明》的附件三“关于土地契约”其中一个重点，就是中方要求英方在1997年前余下的日子每年批出土地发展物业不可以多过五十公顷，因为中央担心起得太多，令到供求失去平衡！供求平衡其实是一个艺术，是确定要在同一时空里面需求和供应能够并驾齐驱活跃运作，这是不容易亦不容低估的，笔者认为政府必须要及早清楚这个现实，如果不弄清楚，就会浪费了未来几年的时间，楼花地皮难以令到政府收支平衡，后果就是我们可能会发过多的债，将香港未来会成为一个“繁盛但借贷高的穷城市”！更差的情况就会是在举债过分之后就会改变税制，改变税制会改变香港的结构性优势，将香港由“低税自由港”变做“高税港口”，或者可能会征收一些如“消费税”等令到香港的消费竞争力进一步低迷！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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