时代改变破格经营　 “多舖少人”化解“僧多粥少”｜汪敦敬

上星期，祥益地产在网上出了一个名为“代理行开舖策略大不同”的招聘贴文后，即时成为行内热谈，令很多人也关心地产代理行如何为前线Sales分配资源，为了回应市场进一步的好奇查询、质疑甚至抹黑，笔者撰文回应。

有关祥益地产的拆账热谈源于“人人有单开”的实力，我们是如何做得到？这与祥益的分配资源制度又有什么关系？

的确，行业的竞争环境是险峻的，全港持牌代理人数约3.85万人(截至2024年11月底)，今年头10个月平均每月住宅成交约4270单，就算不用持牌人数去计，以某大集团（包括其附属公司）为例，代理人数约7千，就算其集团可独揽市场，或者遇上旺市，其实也不可能做到人人有单开，这反映行来人海舖海战术的副作用巨大！

祥益地产作为一间中型的地区性代理行，我们是不主张采用大行的“人海战术”，最重要的是僧多粥少是保障不到员工的饭碗。我们早在2012年开始实施“祥益无白果”政策，实践之后我们亦不断将开单率提高，由最初追求人人有单开至现在人均每月开单4宗以上，市场最初对此是质疑的，但事实终归是能够得到印证，于是开始有人关心我们究竟用甚么方法令到同事在不用OT情形之下也开到多单！

显而易见，我们的策略是以“多舖少人”的概念去逆转行业“僧多粥少”的现实困境，可能上星期我们在网上的招聘贴文使用图画设计得简单易明，同时亦有很多人在网上讨论，质疑个别大行人海舖海的策略令到太多地产代理长期容易“食白果”及收入不稳定，笔者觉得行内是值得就企业分配利益予员工的方式作出讨论。

当然，市场上有很多人开始想了解多些我们的计算方式，其中有传言祥益的管理层是除了有Override之余，亦可以跑Sales Bar，笔者认为最重要的是制度上要避免管理层和Sales有利益冲突！这其实不难，只要主管纯粹参与发展旗下Sales开发不到的板块，例如高价楼、楼花等等有进步空间的板块，好的制度让主管可以身先士卒，而他们身先士卒下得到更好的报酬，就是可拆Sales Bar，笔者认为老板要人尽其才，亦要有乐意让员工赚得最多的心！

说回Sales，当每个人签到4单的时候，自然签到一二手成交，很多同业都是一二手成交分开两个拆账数字去计算，这对员工不公道，而祥益是任何数都以同一条Bar去累积，所以我们的代理很多时拆账率高达30%至40%，这些细节可以令员工收入比行家高出以倍数计！

至于有人说了很多说话质疑或者抹黑我们，笔者都可以合适回应一点，例如对我的投资、有没有移民或者是否怕老婆都作出揶揄及取笑，但问题我想说我们不应该被这些话题带开了讨论Sales所得的利润，而最主要这些与经营一间公司是没有关系的。

亦有抹黑说我们出不到粮，更令人啼笑皆非，因为祥益同事收入稳定其实有目共睹，不是笔者个人能吹嘘的，在市场上有很多印证之下，我们同事真的有收入及有开单，同时收入丰厚，有人传我们公司有很多代理离开，事实上人事流动当然存在，更加重要的是我们的流失率其实是全行公认最低的，每月流失率几乎在3至5%或以下，甚至大部份月份是零流失率，这是从未改变的。祥益是一群人团结在一起工作的公司，在香港现在这个社会怎能存在一些过份洗脑、过份规限的企业呢？

笔者呼吁同业集中讨论行内的员工分配利益方面，因为这才真正是行业共同的利益，亦令到行业走向健康的基础！

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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