撤辣在望地产商即时变“春江鸭”　偷步推盘、高调开启口牌｜灯神

下周三 （28日）政府将会公布财政预算案，近日地产界人士几乎目标一致，希望政府全面撤辣，为近两年由高位回落的低迷楼市重新注入活力。灯神最近都由不同渠道了解过，无论系大型发展商、地产代理界、接近政府相关人士等，各个界组都对预算案撤辣十分乐观，仲话好有信心一定会有楼市好消息，不过至今依然未有消息能够确实系部份减辣，抑或是全面撤辣。

但灯神观察过去一个星期，各大发展商似乎已经提早成为“春江鸭”，一早感受到水温变化，已经积极加速旗下楼盘部署，相信全城期待的全面撤辣，真系有机会美梦成真。

当中最浮夸就一定系恒地（0012），最近忙住系减辣前率先部署长沙湾巴域街新盘Belgravia Place。恒地一部“揸盘人”、人称Lam哥的林达民，近一周相当唔得闲，自星期一（19日）开始，直至今日（24日）日日都会见传媒，而如果只计恒地自家新闻释出会，则连开四日，宜系周身唔得闲。昨日周五长沙湾新盘Belgravia Place，更一口气公布项目楼书、示范单位、首张价单，做足晒开盘前“三件大事”，与一般推售新盘“唧牙膏”手法相当不同！

单日一口气开价、楼书、示位　有别“唧牙膏”手法

过往发展商推售新盘时，为求争取最佳曝光率，通常都会把上述“三件大事”，分开在不同日子公布，务求让传媒详情报道各项细节详情，同时也让准买家有更充足时间了解楼盘。

划分不同时间公布向来都是最佳做法，因一本新盘楼书通常都有数百页，内有大量楼盘布局图、单点阵图则、条款、屋苑装置及设施的详情描述；示范单位通常最少两伙，包括清水楼及连装修示范单位，同样需要足够时间让多家传媒的摄影师拍摄，同时也要预留时间地产代理参观、开放予市民睇楼。

至于价单方面，一份价单涉及数十页，当中除了楼盘各个单位的价单定价外，更加有大量付款办法、折扣优惠条款，买家必需要计好所有优惠折扣才能取得最多的优惠，才能计算最终的折实价，即“光猪价”！所以，所有价单的优惠条款必需小心详阅，否则“魔鬼在细节”，小心计错数。另外，发展商亦会提供不同按揭计划，当中或涉及财务机构的高成数按揭等等资料。

传闻公司超高层收到好消息　即时加速推盘

今次Lam哥林达民竟然在一日之日，一口气公布“三件大事”，系过去一两年市场走下坡时的罕见市况，似乎已经率先收到风，“行动证明一切”，睇嚟下周三都会有楼市好消息。灯神仲收到小道消息，Lam哥今次咁赶急推盘，皆因佢地公司一位超级高层收到一个好消息，所以Lam哥咪咁急啰！

黄竹坑BLUE COAST高调命名　200传媒、中介参与

至于本港首富李嘉诚嘅长实集团（1113），亦都系过去一周高调举行记者会，隆重为黄竹坑站港岛南岸第3期新盘BLUE COAST进行命名仪式！仲大玩同步网上直播，邀请本地、北京、上海、广州、深圳及新加坡，超过200位传媒及地产中介透过视像会议参与楼盘命名活动。

长实楼神赵国雄喺记者会内已经率先话，预计预算案将会有楼市好消息，仲话如政府“撤辣”，认为香港大部分市民都会感到开心。另一样值得留意，赵楼神今次罕有地“开启口牌”，竟然喺传媒面前透露成本，仲要确确实实讲，每呎成本高达2.8万元，问及会否蚀本价开卖，楼神就好玄咁答“食得几深、蚀得几深，开价就会知”。

长实楼神罕有“开启口牌”　透露每呎成本2.8万

大方披露成本做法少见，同时亦都令到市场揣测背动机，灯神就不敢胡乱猜测这个成本价背后有何含义，无论未来数周楼市减唔减辣都好，相信黄竹坑BLUE COAST“赚住卖或蚀住卖”都会成为财经地产界的市场焦点！

若仅部份减辣“好消息变成坏消息”

财政预算案一日未公布，一日都唔知政府会否顺应市场声音“全面撤辣”，若果全面撤辣，当然大家皆大欢喜，全港业主终于唔洗再被辣招束缚，所有物业都可自由买卖。不过灯神又斗胆估计，假若预算案政府只愿意把部份辣招删减，即变成部份减辣，这样的结果又会否与市场期望出现大落差呢？到时就算落实部份减辣，可能都会“好消息变成坏消息”，皆因与全港业主、发展商、地产代理期望有别。

去年减辣后投资者增加　7.5%新从价印花税个案明显反弹

为什么有机会只会部份减辣？睇返税务局资料，其实去年10月份施政报告为“三大辣招税”减辣后（即额外印花税（SSD）年期由三年缩短至两年、买家印花税（BSD）、新住宅印花税（NRSD/DSD）减半），反映投资者入市的7.5%住宅新从价印花税，在2023年11月、12月及2024年1月，已经连续三个处于较高水平（224宗、311宗、288宗），而楼市高峰期2021年，全年普遍介乎170宗至474宗。

情况反映咗上年施政报告减辣后，投资者已经开始重新投入市场，若政府留意到这个正在上升的数字，可能就未必会把7.5%住宅新从价印花税删走了，否则税收又少一笔。