长实沽波老道豪宅　惹睇淡楼市疑云　分析料先锁利润再“执平嘢”

长实向新加坡基金沽售中半山豪宅项目21 BORRETT ROAD，引起市场广泛关注，一来金额庞大，二来舵手李泽钜早年曾指“落成后不舍得出售”。有人将是次交易，与长实当年卖出中环中心比较，认为是李家看淡本港楼市的讯号。但有分析就认为，长实手执现金，今次交易或许是要提前锁定利润，再到市场“执平货”。

长实（1113）继2017年以402亿元出售中环中心大部分业权后，再沽本港的物业资产，以近208亿元，向新加坡基金华瑞资本出售旗下中半山豪宅项目21 BORRETT ROAD余下全数单位。

过去长实亦曾将整个项目卖出，其他市道亦一般，例如2008年9月金融海啸后，以约26.3亿元售出九龙塘广播道81号（前亚视总部、现时为“尚御”）与西半山干德道16至18号（即现时CONDUIT 18），以及2017年以402亿元出售中环中心大部分业权。

当年“小巴大王”马亚木及金利丰证券（1031）总裁朱李月华等人接手中环中心后，本港写字楼市场即转势向下。前车可鉴，今次交易不禁令人怀疑，李氏是否看淡香港物业市场，及早将整个豪宅项目沽售？

曾称“落成亦唔舍得出售”

长和系于创办人李嘉诚及现任主席李泽钜带领下，一向予人“做deal”眼光独到的感觉。翻查资料，2011年6月长实以地价116.5亿元投得该地皮，每呎楼面地价2.67万元，李泽钜当时称，“一级一靓地”卖一幅少一幅，波老道地皮属传统豪宅区，未来落成亦不舍得出售，或将大部分单位用作收租。

今年李泽钜一改当年想法，将成个项目出售，加上长实早前向城规会申请，将旗下天水围嘉湖海逸酒店重建成两幢约53层的住宅项目，今年6月则将酒店由重建变改装，单位数目大减78%至1,102伙，以附近目前嘉湖山庄二手成交呎价约1万元、单位平均300呎计算，减少3,898单位，少收116亿元。分析相信，改装较重建的时间短，反映长实宁愿“赚少啲”，都要快速收回资金。

的确，疫情下经济增长放缓、美国加息，以及地缘政治局势持续，年初以来本港楼价已下跌逾7%，思睿首席经济学家洪灏受访时大胆估计楼价未来3年冧四成；美银美林则料，楼价今﹑明两年累跌15至20%。

分析：推算或折让近三成

市场认为，交易代表李氏看淡楼市前景亦不无道理。不过银河联昌中港房地产研究负责人郑怀武接受《香港01》访问时指，对楼价前景不太悲观，估计楼价或会再跌5%至8%，届时政府或放宽部分逆周期措施，另外为吸引人才，《施政报告》亦有可能从置业方面入手，楼价或有承接。

再者本港豪宅楼盘销售速度一向缓慢，动辄卖足十年亦未沽清。集团公告指，是次住宅单位的成交呎价为6.2万元，较近两年售出的33伙的成交呎价6.9万至13.6万元为低。郑怀武指，市场预期若持续销售，未来数年平均呎价或上扬至7、8万以上，以此推算，是次成交折让近三成。

年内“回收”440亿元　料提早锁定利润“执平货”

他指，内地始终都会开关，经历封控措施后，内地人或许更愿到其他地方，包括香港置业，本港住宅市场有吸引力，惟在内地经济转弱，豪宅供应虽然少，但市场的基本因素已出现转变下，不排除长实为提早锁定利润，换取资金投资其他项目，“始终依家市况下，有好多平嘢。”

的确，单计年初至年，除了“21 BORRETT ROAD”收回近208亿元资金外，今年3月出售英国伦敦甲级商厦 5 Broadgate后，有逾12.1亿英镑（102.36亿港元）资金回笼；4月份完成售飞机租赁业务，套现332亿元；7月份向投资机构KKR出售英国食水及污水处理公司Northumbrian Water25%股权后，单计长实，交易就录约5亿元收益，3单大“deal”，不考虑交易条款下，长实年内已“回收”近440亿元资金。

再者，长实16个月累斥160亿夺三幅地，今年亦入标有意购入位于湾仔的中国恒大中心的写字楼项目，似乎是继续秉承“低买高卖”策略，而今年3月的全年业绩记者会上，李泽钜就表示，集团投资不分地域及行业, 只会考虑相关项目的质素及回报，又透露，正处理一个英国大型投资项目，或许是次交易，正是与这个“大型投资项目”有关。

美银：维持目标价64元

不过大行看法就有分歧，瑞银认为，出售项目反映公司看淡本港豪宅市场前景，但交易对长实而言属正面，基于交易收款过程较缓慢。公司或会持续回购，而非派特别息；美银证券报告就指，售价符合预期，为息口上升情况下锁定资产价格精明举措，亦可对冲近日英镑汇价暴跌，英国业绩受损的情况，重申“买入”评级，维持目标价64元。

摩根士丹利就认为，交易对集团有轻微正面影响，主因包括目前在香港出售豪宅项目有困难，可释放资金用于回购等，亦减少对本港住宅市场的风险敞口，给予“增持”评级，目标价65元。