楼市结构无泡沫因果！拒买楼正加速贫富悬殊！｜汪敦敬

笔者常说“虚假世情”！曾有年轻人看了我这样形容后对号入座，以为我是质疑他的信念，其实我质疑所有人包括自己的信念，认为我们应该以谦卑之心去不断自我修正。

“印巴之战”巴基斯坦号称击落了6架印度战机，但另一方面，印度就宣称胜利，开始为期10日的庆祝活动，并且派出胜利宣传团。一场仗，两边都宣布胜利，但事实只得一个，这就是我们所见到令人迷惑的世界。有人说，真理的决定在炮火射程之内，有人认为真相是由撰写历史的胜利者决定！但我们很多时见到，真相起码有一半不是我们相信的那一套，但正当我们以为真相只得一半的时候，以伊之战又有了精彩的演绎，持续了12日的以色列与伊朗的战争，终于以美国军事介入结束，最后，以、伊、美都各自说自己的胜利，其实，矛盾就正是如果局势是一面倒，又怎会有和约呢？局势只有势均力敌才做到结论，如果用这个逻辑去看，事情又有很多令人迷惑的地方。

香港楼市又怎样？多年以来，长期都见到大约一半人看好楼市，有一半人不看好楼市！这和香港可享受到楼价资产价格上升的比例有关，但近年却越来越多人看差楼市，更有段时间成为寒蝉效应，市场上几乎没人够胆说好消息，就算只是说楼市有所改善，也要面对网上的八方围攻！反而一些人，无论过去有没有战绩都好，或者投资上有多少实战经验，只要够胆说楼价继续大跌，就可以一朝封神！可怕的并不是说的那些人，更加不是什么阴谋，可怕的是人云亦云的群众！我们以数据看回现实，说现在楼价下跌是泡沫爆破的话，其实这个说法并不充分，因为住宅楼市在逾13年的楼市辣招之下，市场上根本没有短炒，制度亦根本没有过度借贷！住宅楼市根本不存在泡沫本质，即没有跌的“因”。

在这段时间内，香港定期存款增加超过6万亿元，M3不断创新高，最新超过19万亿元，香港存款资金不断创高峰下楼价下跌，这反映了市场被扭曲，加上，瑞银最新公布《2025年全球财富报告》，2024年香港成年人人均财富达471.9万港元，全球第三位，仅次美国和瑞士，而香港的百万美元富翁人数约64.3万，相当于每十个成年人中就有一人是百万富豪，显示港人的财富持续大幅增加。即是说，市场不存在泡沫爆破令财富消失的特性！即没有跌的“果”！近年楼价虽然下跌，但建筑成本却不断上升，楼价还低过建筑成本，也是不符合生产逻辑的！

一个没有泡沫的“因”和“果”特性的市场，香港楼市亦是违反生产逻辑的市场价格！未来我们很大机会还要面对较高的通胀和在联系汇率之下港元极可能要追随美元不断下跌，说楼价会在香港财富增长下再继续大跌，何其荒谬！？

香港要解决的是贫富悬殊，群众一起鼓励年轻人不要买楼自住，或者长辈接受他们不买楼的理由，如此变化只会令贫富悬殊变得更差。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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