超低息期持续逆转大局　楼市柳暗花明又一村｜汪敦敬

近期港人才惊觉资金不断涌入本港，其实资金不断涌入已经持续20年，本港M3已达19万亿元以上，比1997年的2.8万亿元多了约6倍，在香港最低潮的时候包括疫情及暴动期间资金没有间断仍持续涌入！而19万亿元里面有逾10万亿元是定期存款，10万亿元是甚么概念？全港住宅借贷加起来都只是2万亿元左右，但在过去3年偏偏已经增加了大概5万亿元流入定期，原本这5万亿元很大机会在市场活动，只是被之前定期的高息吸引而变相被“冻结”。

可想而知，过去3年所谓楼价下跌并不是泡沫爆破或者经济低潮，只是定期吸尽资金流，令银行资金过剩而市场流动资金过缺的现象，这5万亿元近年才做定期的游资的走向如何其实才影响大局。

近期香港资金已经泛滥过了临界点，银行结余不断增加，就算遇上宁德时代IPO大集资之下，本港仍出现银行同业资金过剩的低息潮，息口更屡创新低去到近3年低位，市民开始感到迷惑，如果有关低息期持续市场将会绝处逢生出现变天，偏偏近期减息潮的确有持续的趋势。中期来说，我们应该注意资金的走向及超低息期的持续性！笔者见到银行最近为新的常态推出了两项措施，第一项是增加按揭现金回赠，第二项是调高按揭罚息收费，这都是银行应对低息期及资金流动有关！笔者认为本公司按揭部主管潘嘉欣分析得几好，大家可以看一看她的陈述：

日前多家银行调整本地楼宇按揭优惠，上调现金回赠抢客，同时又有银行宣布调高按揭罚息及手续费，有关消息公布后，旋即收到不少客户查询新造按揭及转按的资讯，查询量较上月同期增加约2成。

潘氏认为，是次银行调高按揭罚息及手续费，主要原因是避免有条件Full Paid(即一笔过付款)的客户做部分或一次性还款。因为过往有客户会先做按揭贷款，将资金放入定期/股票市场赚取息差，但由于目前处于低息环境，而银行定期存款利息亦同样下调，赚取息差较难实行，因此便会迫使资金流动，例如客人无法赚取定期利息，便会提前将按揭偿还，以减低利息支出。若客人提早偿还贷款，银行便要考虑资金流向，或会放宽按揭将资金重投到市场上，所以银行调高按揭罚息及手续费以避免有关情况。

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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