世界各国也看好香港！香港人却愁城自困？｜汪敦敬

摩根士丹利最新发布预期下半年香港住宅楼价将止跌回升2%，并可能开启持续4至5年的上升周期。这和笔者年初的评估几乎完全一样！但更加重要的是：究竟西方大行看到什么因素得出这结论。

其实不单只楼市，整个香港突然之间在很短时间内都回复了生气，甚至回复成为了国际资金投资者的宠儿，显然香港由本来的金融中心废墟，变回了东方天堂。有这个好的转变，不单只因为香港稳守得好，我们的投资产品亦价廉物美，和中央的保护发功！当下形势更加配合了西方国家的追捧。说真，很多西方的金融机构都不是“善男信女”，评级机构突然将美国降级，将香港评价提升，笔者认为是因为西方也需要香港这个世界上最安全／可靠的金融中心！今次摩根提出的看好楼市原因主要有三点，这三点虽然也是我们多年经常提及，而港人亦知道，但我们可以透过摩根的观点看到世情的可笑一面。

第一点是，“内地购房者的需求回升是推动市场回暖的首要因素，目前香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，这种收益优势正吸引更多内地投资资金流入香港楼市。”香港不单只租金回报率吸引，更加重要就是收益减去通胀是正得益！这点是十分有力的，香港只是弹丸之地，内地购买力规模是不对等远远超过我们，内地的购买力起动足以改变香港楼市由淡静去到畅旺，但为何以前明白这点的重要，但悲情多年后却宁愿相信有好因素出现楼市仍药石无灵？这点值得深思。

第二点是，“香港资本市场近期的强劲表现正在产生正面的财富效应。股市回升带动的资产增值，预计将转化为更强劲的住宅购买力，为楼市需求提供额外支撑。”所谓财富效应，其实笔者一早已提出，经常提出住宅中已经有差不多七成人供满楼，供满楼当然是一个资产运用后衍生的强大财富效应的力量，香港太多人拥有这个力量，虽然有关力量在近年没有启动，但按兵不动的购买力却被人视作不存在，这点才是悲情死硬派的可怕之处。

第三点是，“利率环境改善是另一利好因素。与按揭利率挂钩的1个月HIBOR持续走低，6月20日报0.52845厘，不仅创下三年新低，更已连续6个交易日维持在0.6厘以下。这种融资成本下降趋势有效减轻了供楼负担，提升市场购买意愿。”笔者强调利率是浮动的，投资入市一定要准备好利率大幅上落的风险，但是摩根提出这点反映他们也认为息口持续走低是有一个时段，若连西方大行甚至经济战的“对家”都如此看，港人为什么还坐困愁城呢？

【财经专栏】祥益地产总裁汪敦敬

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