平价居屋、增建资助房屋、推空置税　林郑楼市三招能压止癫价？

政圈盛传港府即将推出三项新措施平抑楼市，除了一手物业空置税外，还有改划更多私楼土地为资助出售房屋项目，以及改变居屋定价安排，跟市价脱勾。假若消息属实，港人日后增加购买资助住宅的能力和数量，稍稍消解怨气，但若要刹停楼市狂潮，市民无痛觅得居所，政府必须施展更多招数。

第一招：居屋与市价脱勾

眼下最影响广大市民的房策，是调整居屋定价方法，不再考虑市价。消息人士向《香港01》解释，新机制是按负担能力计价，最终售价可由市值七折降至最低五折，防止“癫价”再现。

若属实，虽仍较“01观点”及不少港人提倡的平均成本机制有距离，但已较现时被私楼市场牵着走的机制进步。当然，如补地价机制不改，而日后楼市仍然炽热，买家补地价开支将会更大，在私人市场流通更添难度。不过，资助房屋本应留给难以负担私楼的港人，而且单位仍可在居二市场流转，新政策利多于弊。

有人忧虑居屋脱离市价，会导致居屋帐目入不敷支。“01观点”多番厘清，房委会是公营机构，旨在协助政府进行资源再分配，政府理应将兴建公营房屋的开支订为恒常支出，亲自承担这笔款项，而非让房委会自负盈亏。再者，房委会在过去五年皆录得41至69亿元盈余，加上由政府拨出的“房屋储备金”，在今年初已滚存至788亿，在可见将来不会对房委会构成严重财政压力。

第二招：更多私楼土地拨作公营房屋

其次，政府或将兴建私楼土地改作兴建资助出售房屋。此举是“意料之外，情理之中”。林郑在月中的答问大会才强调如一旦私楼供应断层，会令有意置业人士不满，但如今推翻早前言论，是重大的政策改变。

但平情而论，这并非甚么新猷，过往几年政府也曾把例如石门区的私人住宅用地改划公屋或其他资助出售类别，而安达臣道其中一幅土地，则是政府规定发展商在私人土地上同时兴建私楼和港人首置上车盘。所以，重点是改划的土地分布，预期兴建单位量，以及资助类别。

《香港01》引述消息人士，指一共五幅位于启德及安达臣道私楼土地转为居屋、绿置居及港人首置上车盘。“01观点”必须强调，政府不应新建绿置居及港人首置上车盘。增加绿置居，但维持最终可补地价流入私人市场，把公屋变成谋利工具；增加比居屋高档的首置盘，夹心中产的楼价负担不见得少。政府应该回归基本步，直接在新政府土地上，兴建给基层和中产居住的公屋、居屋，给市民清晰信息，日后有更多可负担的单位选择。

第三招：征收一手楼空置税

落实一手物业安置税，几乎如箭在弦，地产业界早已“打定输数”，只与政府争论细节，如税率，空置定义等。征收一手楼空置税，纵未能降低楼价，但可增加单位供应，避免闲置，如期达成批地供应单位的目标。

然而，政府不能在此停步。不论用甚么方法估算，二手楼的空置率和空置量也远高于一手楼。有地产商也直言，既然政府征税，一、二手单位应一视同仁。因此，政府何不“有求必应”，顺势计划扩大征税范围，进一步增加住宅供应量，减少业主借房屋必需品图利的诱因。

如要迎难而上　为何弃用收回土地条例？

港府摆出无惧地产商压力的阵势，消解民怨，尤其林郑月娥昨天称不担心空置税遭司法覆核。只是，综观全局，政府仍然相当克制，并未全方位平抑楼市，平衡地产财团、业主和租客的权力。前段提及政府未肯纳入二手住宅单位空置税，在最关键的土地分配议题，整个土地大辩论咨询排除《收回土地条例》，收回地产商逾九千万平方呎、长年闲置囤积的农地，发展新市镇并兴建房屋，阻止囤地，正正是担心司法覆核旷日持久。但往绩证明，官司时间有限，而且政府胜诉居多。若不动用，如何称得上为公众利益“迎难而上”？

林郑月娥在上任一年时间出招，多少是政绩工程。若要洗脱交功课、“做骚”的味道，林郑必须制订改革土地房屋分配制度的蓝图，除了落实上述建议，更应加强租住权保障，切割居住和商品交易的房屋市场，保障适足居住权利。