居屋管理费居高不下　房委会袖手旁观欠承担

梅窝居屋银蔚苑单位每月管理费最高达 2,071 元，实用面积呎价 3.7 元，甚至比新落成私楼单位更贵。尽管媒体和地产业界人士在楼盘销售时，已经提醒业主留意管理费昂贵的问题，但公布的费用仍然超乎大众预期。位置偏远、伙数少固然推高单位管理费，而伙数少的背后原因，是政府近年积极在“蚊型地”建屋。日后落成的资助房屋楼盘，如果维持单幢式或者两三幢的规模，管理费将难以回落。房委会是公营房屋的提供者，有责任设法减轻这群业主的负担。

银蔚苑每户管理费平均逾1,600元　堪比私楼

房委会昨天（5 月 8 日）公开三个新落成居屋屋苑的建议管理费。大围嘉顺苑的费用为每单位每月 1,401 元，梅窝银河苑为 840 至 1,204 元，实用呎价为 2.2 元。邻近的银蔚苑则为 1,387 至 2,041 元，实用呎价高达 3.7 元，是三个屋苑之中最贵的。这个价钱，相等于约三分之一的公屋月租，堪比新落成私楼，例如元朗尔峦的管理费也只是每呎 3.7元；去年入伙的东涌东环，管理费每呎仅为 3.4 元。

2011年，前行政长官曾荫权宣布复建居屋后，推行新居屋计划，银蔚苑是选址之一。早在商讨兴建期间，离岛区区议员已经担忧屋苑位置偏远、只有约 170 个单位，管理费及维修费高昂，房屋署代表回应未有解决方法，但同时补充，若果日后有其他新居屋选址，“会研究是否可以合并几个屋苑的管理安排”，减低相关成本。后来，政府改划今天的银河苑地皮，由“政府、机构或社区”用途改为“住宅用途”，共有 529 个单位。

分摊管理费落空　房委会需要解释

可惜，数年过去，银蔚苑单位的管理费依然吓人，且比银河苑贵一大截。一个推测是，房委会已就银河苑与银蔚苑一同招标管理合约，银河苑已经分摊了银蔚苑的管理费，不然费用会更高昂。然而，这个推测值得质疑。首先，照理说，如果两者的管理费以混合计算，房委会文件上的“管理份數”理应合而为一；然而，文件展示每月平均管理费时，按各自屋苑的每份“管理份數”计算。

其次，房委会在文件解释银蔚苑的管理费高于银河苑的原因时指出，“（房委会）是按公平而具透明度的招标机制采购银蔚苑的物业管理公司合约，以采纳市场上的最佳标价，与其他居屋屋苑包括银河苑的做法一致”，文件强调银蔚苑的招标程序公开公正，并言与银河苑“做法一致”，似乎暗示了，银蔚苑经单独招标，没有合并安排。

纵然媒体和地产业界人士在去年房委会开售银蔚苑前，已经提醒管理费贵，加上“前车可鉴”，大澳天利苑的管理费逾 2,000 元，但不少人因为市区楼负担不来，而银蔚苑楼价相对便宜，明知“手尾长”也决定购入，单位开售两个月后最终全部售出。那边厢，即使是靠近市区的屋苑，例如大围的美盈苑、美柏苑，同样因为单幢楼，每个单位每月管理费也逾 1,200 元。

诚然，业主可以更换管理公司，以下调管理费，但他们需要成立先业主立案法团，再商讨终止房委会公契经理人身分，才可物色新管理公司。这随时花上三数年时间，折腾不少。

高管理费陆续有来　房委会须研对策

“01 观点”月前提出，上届政府声言全速觅地，但屡屡针对蚊型、“三尖八角”的地皮。即使开发整全地皮，相当部分也拨归私营房屋，例如前茶果岭高岭土矿场的公私营房屋比例为 1 ：6。撇除公屋部分，余下的居屋、绿置居、港人首置上车盘，楼盘伙数自然较少。

当规划不周，政府应该处理资助房屋管理费上升的后果。不过，官员视若无睹，没有措施控制开销，天价管理费陆续有来。刚刚发售完毕的将军澳翠岭峰及屯门翠鸣台两个房协资助房屋，管理费约为每呎 3 至 4 元。之后，葵青区德士古道在斜坡上兴建 500 个居屋单位于 2019/20 年度完工；现为北角电照街游乐场 0.12 公顷的地皮，将会兴建 34 层的单幢居屋，料于 2022 年落成，估计提供约 240 个单位，相信管理费也不菲。

除了合并管理屋苑外，房委会有几个方法减轻业主负担。其一，房委会或政府应该分担部分斜坡等维修保养费用，减低管理公司以及居民管理开支。其二，在保持前线员工薪酬和必要设施开支下，房委会可以减低管理公司的经理人酬金比例。此外，房委会应考虑自行成立管理公司，与私营市场竞争，顺带提升服务质素。