【01观点】癫价再现　须禁止新建居屋转售私人市场

大角咀海富苑一个单位以呎价18,389元售出，再破居屋自由市场买卖呎价纪录。港人不断抱怨楼市病入膏肓，置业安居的机会愈趋渺茫。原因之一，是政府容让资助房屋在私人市场买卖。当私楼市场炽热，居屋以至公屋租置单位难免受到影响。要根治居屋楼市顽疾，必须双管齐下，以平均成本价出售居屋，加上限制新建居屋市场公开转售，停止居屋商品化，平抑楼市。

刚转售的海富苑面积细，只有212平方呎，所以买家只需支付400万元就可以入市。然而，刚好一年前，附近旺角富荣花园有一个实用面积592呎单位出售，以881万元成交。因此，居屋楼价疯狂绝非偶然。

住屋乃人的基本需要，确保人人有能力负担住屋开支是政府的责任。现时私楼单位价格持续破顶，为求有屋住，无数港人已经扭曲了思想和人生规划，例如要父母帮忙付首付，买不到楼要租贵㓥房。更令人气愤的是，连本来替负担能力较低者置业的居屋，价格也被擡高，透过补地价转售至私人市场，与私人商品房屋无异。

让居屋价格随着私人市场波动，是政府建立置业阶梯、促进单位流转的方法。居屋业主可以透过物业增值，卖出单位后，再购入私人单位。然而，置业阶梯只是个华丽帐幕，实际是个接火棒游戏，少部分人抱着投资心态，在景气好的时候，脱手取利。但稍一不慎，当经济逆转，楼房价格下跌，投资损手之余，假若业主失去工作，就难以继续供款。无可奈何，大部分人纵使不愿，也被迫参与这场危险游戏。

也许有人认为，居屋必须能够自由转手，才可促进单位流转。但是数据指出，相当数量住户也留在居屋市场，以至留在同一单位。追本溯源，政府也非一面倒催谷居屋流转。居屋在1978年推出，当时规定大部分居屋在购入单位首10年禁止转售至公开市场。到了1999年6月，政府才缩短转售限制至5年。

即使如此，截至2017年3月底，在当时已出售的324,400个居屋单位当约中，有77%尚未补价，2016年居屋第二市场的成交量约为2,200宗。在2017年，这个类别跌至约1,630宗。再者，2016及2017年两轮“白居二”计划，有4,021宗交易成交，较配额少。两者计算，每一千个单位只有约12宗成交，相比之下，二手私人住宅平均每一千个单位约30宗成交，活跃得多。由此观之，相对于私楼住户，居屋住户倾向自住，多于看重升值转售潜力。

当然，有人会认为，交投低是限制居屋转售，加上补地价高昂的结果，假若再进一步放松禁售限制，补价和交易量就会上升。不过，假若改动事成，可以预期，有更多买家会流进居屋二手市场，其他因素不变，居屋呎价只会随私楼呎价牵引，居高不下。

政府应明确发出信息，平抑楼市。在居屋范畴，必先停止新居屋在自由市场转售，再配合以平均成本价发售居屋，以及增建居屋，则可进一步稳定楼市，停止居屋商品化，还原居屋自住功能。

在2011年，政府复建居屋，当时楼市升势经已明显，早有意见提出禁止新居屋在公开市场出售，只可保留卖给房委会或在居屋第二市场买卖。其好处在于助居屋去商品化，让其价格不会随着市价水涨船高。

固然，政策在财政方面，会削减房委会在补地价取得的收入，补足日后居屋及公屋的建筑成本。政府已拨备740亿元房屋储备金，而房委会的短期财政不成问题，不用过分忧虑。至于长期财政，政府应考虑在资源短缺时，补贴建屋和营运开支。公营房屋应由政府承担，不应拘泥于自负盈亏原则。在意义方面，这标志政府切断一条重要的房屋流动链，重视自住功能，去除商品化角色。

港人已经被房价绑死。不只是居屋流进自由市场，政府设立公屋租置计划、绿置居、港人首置上车盘也非治本之道。真正要为港人松绑，不是用各种方式争上楼阶梯，而是还原房屋自住角色，即使容许置业，也免于沦为楼奴。