【绿置居．观点】绿置居可以休矣！

运输及房屋局局长陈帆上周出席立法会会议，交代绿置居恒常化政策。观乎当日公开的《“绿表置居计划”先导项目的检讨》报告（下称：报告），房委会仍然保留市价“六折”的定价机制，也未有延长禁售限期，陈帆一再强调绿置居定价与市场价格没有“关联性”以及不会影响公屋供应，明显与事实不符。

绿置居定价机制荒谬

先说绿置居的定价方式，陈帆强调绿置居的定价与市价“没有关联性”。固然报告提及绿置居将按“（防止）房委会在财政上有所损失”、“绿表申请者的负担能力”两项原则定价。但是报告最终的定价方式，难言与市场无关。报告指最新一批绿置居的售价，将比最近一期居屋“折扣”高10%，现时居屋一般定价为市价七成。如果居屋定价不变，那么绿置居定价将为市价六成。

报告指“折扣比居屋高10%”是一个“较简单的”定价方法，但是既然绿置居与市价“没有关联性”，那么政府为什么不直接参考市民的负担能力定价？殖民地时期的第三期乙（1982年2月）至第八期甲（1985年11月）居屋的定价主要以市民的负担能力计算，房委会大可依此厘定绿置居的价格，如今未有为之，反而迂回地以市价衡量市民的负担能力，明显另有所谋。事实上，房署署长应耀康于同日就否定了陈帆的说法，指绿置居的定价有参考市值。

资助房屋定价的历史脉络

归根究柢，除了市民的负担能力外，资助房屋定价考虑到两个因素，其一，是不妨碍私人房地产发展；其二，是房委会的收支状况。

房屋研究者谢晓阳曾撰文梳理居屋定价的历史脉络，港督麦理浩在推出居屋时，指出居屋应该以合理价格厘定（reasonable priced homes），并将之称为非牟利居屋计划（non-profit-making scheme of home-ownership），但是这“理想”面对相当大的阻力，在居屋计划的构想阶段，时任财政司夏鼎基便提出居屋不应妨碍私人房地产发展，这可以解释居屋当时为什么以地价加建筑成本价出售，而非单纯以建筑成本价发售。及后居屋虽一度主要参考市民负担能力定价，但是在1986年起，居屋价格却一改以参照市价厘定。

及至1987年政府制定了《长远房屋策略》，提出缩减房委会规模，以免和私人市场形成竞争。翌年，政府修改《房屋条例》，房委会开始自负盈亏。在1987年前，居屋的整年、整期收入尚且要高于成本（个别项目可以亏本，但整期、整年的项目必须维持收支平衡），在1988年《房屋条例》修订后，房委会更加要防患于未然，追求“盈余”、储备增值，资助房屋进一步脱离市民的负担能力。

绿置居买家非富人

如果楼市低迷，资助房屋按市场定价尚且影响轻微，但是如当楼市水涨船高，居屋仍然按市价厘定，就无异于将市民推向置业悬崖。香港的楼价早已脱离市民的负担能力，有居屋最近更以呎价近万元出售，市价“六折”表面上颇为便宜，但观乎美联物业的楼价走势资料，本年2月全港的平均呎价为12,644元，“六折”计算即是7,586元，接近2012年3月的楼市平均呎价，当时梁振英刚上任，他曾言解决香港人的住屋问题是“重中之重”，当时的楼价高企，早已令市民怨声载道。

也许有人认为，绿置居是为公屋富户而设，对象并非穷人，故定价较高也是合理。事实上，绝大多数购买绿置居者，都并非公屋富户，观乎报告的数据，在购买绿置居的房委会公屋住户中，须交额外租金的富户只占12%，为数不多。坊间曾流传部分公屋居民拥有隐藏资产，购买绿置居者可能是隐形富户，但是观乎文件中贷款与楼价比例，有59%的市民贷款额达楼价的90%至95%，市民的平均贷款额占楼价百分比则为86%，不大可能有庞大的隐形资产。

在楼价失控之际，政府理应警告市民，用尽一切政策之能事平抑楼价。但是香港政府在这方面却少有作为，更加“多管齐下”，一方面不断深化“置业梦”的虚假意识，另一方面推出与市价挂钩的公共房屋，又以市价“六折”等政治修辞包装，引市民“上钓”。经济有顺有逆，香港的劳工保障又乏善可陈，一旦他日经济衰退，市民失业，无法还款，也就会沦为无壳蜗牛。

绿置居损害基层住屋权

陈帆身为运房局局长，本应谨言慎行，绿置居的订价与市价“没有关联性”的言论与事实不符，应尽早收回。至他同日指绿置居不会影响公屋供应，同样大谬不然。

观乎检讨报告中转售限制一项，在房委会首次转让绿置居起计五年，买家可以将单位售予房委会提名的绿表或白表买家，在补足地价后，单位更加可以在市场公开发售。容许市民将绿置居出售予绿表买家，或许不会对公屋供应有太大影响，但是随着单位流转到白表买家以至公开拍卖，公屋单位就会流落到自由市场，政府难以再将单位分配给基层市民。近年不时出现天价居屋，以现时政府的做法看来，绿置居他日也可能升至天价，远远抛离基层市民的负担能力。

绿置居问题源于置业主导的意识形态，香港官员往往不敢触碰地产商的既得利益，将成规奉若圭臬。回归过后，董建华落实八万五，政策仍以置业主导，但是其供应量之大，足以改变市场结构。惟此后历届特首的房屋政策乏善足陈，林郑月娥在竞选期间曾言要解决房屋问题，市民期望她能够以平均成本价出售资助房屋、规定绿置居只能出售予符合绿表资格者，可惜她仍然囿于成规，对房屋问题视若无睹。她必须明白，香港房屋问题严峻，市民早已怒火中烧，如果她继续冷眼旁观，市民终有一日会重新走上街头，与政府对抗。