一手楼空置税助打击住宅闲置　效用有限　房屋分配仍不公义

合理的私人出售市场，除了确保房屋供应充足，更要规管地产发展商行为，谋利之余不能牺牲市民利益，更不能因为“尊重”扭曲的市场而令经济出现系统性风险。诚然，单靠一手空置税，或许确难以平抑楼价房租，但作为系列政策之一，却有望稳定市场，作为单一政策，也或可加快取用楼房资源，制止地产商囤积居奇，协助调控楼市，值得支持。不论政府这次是故作姿态还是诚心启动系列改革，地产商均深知征税势在必行，其代表组织地产建设商会（地建会），唯有跟政府商讨开征条件。就“往绩”论，官员常受压于地产商，甚或轻易低头。在空置税问题上，若政府认为空置量太多不健康，就不能轻易退让，更应进一步推行二手楼空置税及土地囤积税，以维护市场稳定发展。

宽免建议削弱税收效力　政府勿照单全收

政府和民间批评现时空置量逐渐上升，本年3月底存有9,000个单位，其中有2,000个在2011年至2015年落成，也就是已然囤积3至7年。地产商囤积单位，多因销售手法所需，希望以饥饿营销的手法，制造一手单位供应少、需求大的假象，进而在不同的销售阶段中，逐步推高同一项目不同期数的价格，务求利润最大化。

面对政府规管可能带来的盈利障碍，地建会日前发表声明，一手空置单位量对比全年一手单位成交，只是少数，囤楼一说不实。但若政府坚持执行，就要设多项豁免。然而，如果政府全部采纳，就等同法例未来三数年不会生效，无法解决当下问题。空置税就沦为无牙老虎，不足为惧。

如何定义空置，是争议焦点之一。地建会主张计算空置应由取得满意纸或转让同意书起计算，而非由入伙纸计算；而采用此方法，空置单位只剩下约3,000个。待配套措施和安排销售完成后才计算空置，不无道理，但正因为取得入伙纸至取得满意纸之间的时间多变，地产商容易控制申请满意纸的时间，人为减少“空置”时间，从而避税。事实上，地产商一般能估算分别取得入伙纸和满意纸的时间。那么，政府可以用取得入伙纸一段时间（例如9个月）后才计算空置，较为合适。若用这方法计算，受影响的单位应多于3,000个。

地建会又建议剔除诸非大众市场单位，出租和服务式住宅单位，以及地产商已尽力推售的项目。组织希望受规管楼宇愈少愈好，不过，豁免三者也大大削弱法例效力，政府不宜放行。首先，豪宅也是房屋存量一部份，空置一段长时也是浪费资源。再者，豪宅仍是整体楼市重要指标，香港没有严格区分楼宇市场，“捂盘惜售”豪宅容易擡高价格和租金，中小型单位也水涨船高。豪宅不获豁免，有助减少市场错误信号。其次，政府不应豁免出租单位，反而要防止地产商假意出租规避法例。过往曾有地产商把一手单位，用内部转租方式，卖给旗下或关联公司作为租盘，静待放售良机。业界不能对此行为视若无睹。反过来说，如果把此等单位拨回一手类别，空置数目相信会增加。第三，如何证明“尽力推售”？高价开售导致乏人问津，算不算尽力？为免挑起不必要争拗，政府不应接受此要求。

累进税款具阻吓力　转嫁买家一说属夸张

地建会抛出的宽免措施，大部份也有利单位闲置，降低空置税效力，政府不可轻易就范。另一个关键是税金，盛传以差饷倍数征收。业界纷纷批评，地产商更声言可把税金打进楼价，转嫁给买家。根据这种说法，征税或徒劳无功，甚至加重买家负担。

税金当然要有阻吓力。区区每季三数万元，岂能令地产商“肉痛”，加快推售单位？若果以累进方式征收款项，即空置时间愈长、征收差饷愈多，地产商就不能全数转嫁。假若地产商觉得无利可图，减慢投地意欲，政府好应该顺势将之改划做公营房屋；若地产商改以相对合理价格促销，则减轻市民置业负担——即使只是一小部分。怎样说，也是利多于弊。

另一方面，正如上文提及，不少人预计地产商会拖延申请入伙纸及满意纸的时间，推迟计算空置的时间。要是情况属实，地产商希望“货如轮转”的说法就不攻自破。因此，政府需要加紧监察地产商有否借故拖延落成入伙。现时政府一般规定地产商在指定期限前，完成建屋并取得入伙纸（一般为4至6年），违者罚款。在此之上，政府应采纳公民党的倡议，继1997至1998年后，再次推出行政措施，在预售楼花同意书时加入新条款，订明同意书有效期为6个月，地产商须于限期内推出所有单位，否则须向地政总署申请延长同意书的有效期。

二手空置有低估之嫌　空置税不应局限一手

有报章引述地建会发言人，指倘若开征空置税，则应同时针对二手物业，否则不公。也许地建会在说晦气话，但平情而论，空置住宅单位，不应区分一手二手。正如立法会议员田北辰说，有外国城市也执行二手物业空置税，具先例可援。这主要靠业主申报名下主要自住物业，其余物业就若非出租，过了一段时间后就归入空置。政府可以抽查单位的燃料或水电用量，或者邮寄文件，监察业主有否虚报。这会加添业主报税时的麻烦，或会误中副车，政府需要设立审核和上诉机制，但整个制度非不能操作。

本地的整体空置单位比率未必如地产商声称般低。根据2017年版的《香港统计年刊》，2016年有273.4万个永久性房屋单位，统计处推算2016年有249.9万家庭住户，就是说，香港的单位足够现有家庭居住有余。观乎《2016中期人口统计》，有人居住住宅的数目为252.6万个，比截至2017年3月的单位总数少近21万个。这样得出的空置比率达7.98%，这较地产商援引《香港物业报告2018》的3.7%高一倍，两者相差近10万个单位，超过9个沙田第一城的单位总数。这里提及的数字或受统计口径影响而无法作准，政府长远有需要提供一个更可靠的数字，以供社会有效讨论空置问题。但事实是，纵使我们采取较低的数字议论，3.7%空置率乍听很低，但其实际数量已达42,940个。如果能够释出一半的空置单位，其数量已多于一年的私楼供应量。社会不能忽视这批潜在供应。

囤积闲置土地不能遗忘　重新分配刻不容缓

我们不能放过最大规模的闲置资源——土地。恒地、新鸿基和新世界三大地产商就积存了超过800公顷农地。据《2030+》规划估算数字类推，如果动用当中560公顷土地，足以建造60万个公营房屋单位。政府应促使私人地产商，主动或被动地把土地交回政府，令政府可以建立足以支援社会长远发展的公有土地储备。除了动用《收回土地条例》和禁止所有农地转屋地的补地价申请外，设立土地囤积税也是一途，若购入土地超出一定时间不开发，政府可强制回收土地或征重税，收入同样用作兴建公营房屋。

在土地大辩论中途，特首林郑月娥及财政司司长陈茂波高调谈论一手楼空置税，民主党主席胡志伟质疑政府转移视线，避开棘手的私人游乐场用地、公私营合作发展争议，党友涂谨申也在日前行政长官答问会批评征税“整色整水”。征税声音早已存在，上届政府拒绝，到本届政府才放风有意推行。征税方向正确，但单靠征税就大增单位供应是不切实际。面对质疑，政府不能只推出一招半式回应民怨，也不应相信独步单方，而是多管齐下，在提升港人住屋权利、扩大公营房屋比例、分割住用和商品市场、政府重掌土地发展权等着手，抑制地产商操控，结束港人长期土地楼房分配不公乱象。

外地征收空置税／非自住物业税项例子温哥华：在2017年1月开始，业主须每年年初申报，非自住及每年租出不多于半年的物业需要缴税，税金为应评税价值1%。收入用来支撑可负担住房的兴建开支。澳大利亚维多利亚省：在2018年1月开始，非自住及每年租出不多于半年的物业需要缴税。业主须每年年初申报，税款为政府评估物业价格的1%。台北：没有空屋税，但对非自住之住用房屋额外征税。两户或以下者每户收房屋课税现值2.4%，持有3户或以上者每户收3.6%。市政府去年首次运用水电用量及房屋税籍资料评估是否自住。