【空置税】私楼住宅空置率低堪商榷　政府征税有理

华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴昨天（6月24日）表示，假若订立一手物业空置税，果真令地产商促销单位降价，导致部份地产商蚀本、结业。他及后修正，指地产商现金流理想，不会出现问题。诚然，单靠实施一手物业空置税，不能压抑楼价，但政府仍值得征税，合理规管地产商行为，确保房屋供应充裕，达到土地供应的目标。要平抑楼市，必须多重下药，由增加公营房屋建屋比例，到设立物业增值税，逐步调整港人和地产商的楼市预期。
蔡宏兴出席香港电台节目《城市论坛》，讨论住宅空置税。他列出了几个反对征税的论点，征税无补于事。

公营房屋不足　政府助攻致“白色恐怖”

首先，他认为现时一手加二手物业的空置率只有3.7%，绝不算多，自然空置率是必然存在。如果政府强硬一屋不空，就会出现“白色恐怖”，市民深感日后无楼可买，就会更心急置业，推高楼价。

同场出席的经济分析师罗家聪不相信差饷物业估价署的空置率，并以统计处的数字反驳，即单位数目较住户数目多约一成，而且集中在私楼，远超业界所称的低空置率，自然空置不可避免。然而，他和同场出席的中原地产集团创办人施永青也没有正面回应质疑，只在重复一手单位空置率低的论调，说服力欠奉。

至于强迫令单位占用，制造私楼供应短缺的状况，这就关乎政府推动公营单位的意志。过往几年，政府公屋兴建进度落后，居屋比例更少，大部份居屋单位申请者也落空，只好寻觅私人居所。假设有更多地皮拨作各类公营的自置及租住单位，私楼市场需求不会如此紧张。前地政总署助理署长Roger Nissim接受《01周报》访问，建议停止卖地两年，将土地留作兴建公营房屋，私人发展商“有自己的地，可以去换地”，毋须政府帮助。

一手单位长年空置非个别　地产商勿掩饰

第二，他不认同地产商有意囤积单位，“无人想有单位唔卖”，只是总有一些单位不够吸引，久久未能售出，而发展商事前难以估计能否售清。

纵使他强调不代表任职机构发言，但无可否认，他任职的地产集团，过往出现善价而沽的例子，沙田碧涛花园、马鞍山迎涛湾及青龙头豪景花园在落成十多二十年后，仍有一手货尾单位发售。即使他今年才转工掌管公司，不能把囤积责任推在他身上，但静待时机售楼的例子的确存在。此外，过往有发展商把落成单位转租给子公司，并非业界所言的“货如轮转”。

业界普遍认为地产商何时售楼是商业决定，楼盘未出售也是私有产权，政府不宜干预。然而，政府自批地起，一直统计建屋进度，评估有多少单位推出市场，应付居住需要。如果任由发展商囤积单位，政府则无从准确估算预期供应量。这不能任由私有产权能够辩护。

一屋难求　次等住宅不愁空置

第三，蔡宏兴估计若果减低单位售价，地产商或会蚀本、结业。他随即补充，现时地产商现金充裕，或者不会出现此问题。同时，他估计征税后，税率会转嫁至买家。施永青则批评征税只是形象工程，虽未会导致地产商营运出问题，但会因为害怕被征税而减少供应，而且这会迫地产商先贱卖次等单位，一般单位就可稍后才出售，楼价报跌但供应没有增加，得不偿失。

此等说法要视乎政府征税比率。早前报章放风指税款为差饷估值两倍，约为40倍的差饷。施永青评论税率相当高。然而，只有税率够高，才有阻吓力。既然地产商坚称空置量少，相比起主要地产商近年十亿甚至百亿港元计的纯利，相信不会摧毁企业。

另一方面，现时楼市炽热，过往乏人问津的公屋特快编配单位，或者居屋私楼的凶宅、垃圾房隔邻单位，港人也不介意，地产商蚀卖一说，实属过虑。万一地产商害怕被征税而减少供应，政府应该把土地转为公营房屋，补回供应差额。

愿意面对公众值得鼓励　望能更进一步

过往少有地产业界代表愿意参与《城市论坛》这类直接面对市民的节目，蔡宏兴愿意出席，值得鼓励。除此之外，他也与Roger Nissim及另一些业界相关人士，加入了民间土地组织，又公开批评政府房屋政策主调只是帮人置业，但“个个月去供楼，怎会有创业精神，结果绑死了年轻人”，显示他较其他同业体察民情。如果他能再进一步，直面当下楼房资源分配不均，真诚支持推行一手及二手的物业空置税，并带头改善业界卖楼手法，定能改善地产商在市民的印象。