【新居屋．倡议（二）】居屋应按成本定价 保障港人基本住屋权
诚如上文讨论，目前的居屋定价安排与政策理念背驰，在“离地”的私楼楼价拉动下，居屋售价亦水涨船高，无助夹心阶层置业安居。要解决“上车难”和重新体现居屋政策的原意，当局必须以新思维，重新审视居屋的定位和功能，考虑将售价与建筑成本挂勾，并改革资助房屋的转售机制，将居屋“去商品化”，令中低收入家庭的居住权得到充分保障。
【居屋定价．倡议】专题
一、居屋售价屡破顶 政府已忘资助房屋原意？
二、居屋应按成本定价 保障港人基本住屋权
成本定价可体现政策原意 保障港人基本住屋权
理念上，以“建筑成本作基准加地区价格调整”取代“市价加折扣率”，更能体现居屋政策的原意。当年港英政府推行“居者有其屋计划”，核心理念是为没有经济能力购买私楼的家庭提供可负担的住房。换句话说，居屋是为了保障此类家庭的基本住屋权，并寄望借此建构港人对社会的归属感，而非让买家将之充当为资产增值、进而转售图利的投资工具。在此大前提下，改变定价机制只是将居屋从住房商品化的市场分割出来，而非剥削资产增值权。
须知道，若房委会继续采用目前的定价安排，只会令居屋售价更加脱离市民的购买力。从宏观层面而言，皮凯提（Thomas Piketty）已在其巨著《21世纪资本论》中，实证了欧美发达地区的资本（如房产）收益率大于经济增长率。若将此逻辑置于本港，虽然楼市起伏有时，但长久而言，人工加幅仍远低于楼价升幅。试问售价堪比私楼的居屋又怎能达成政策原意？
按立法会资料显示，在2017至18年度，居屋平均建筑成本为约190万元，而2017年每月住户收入中位数为24,900元。若以这些数据作推算，并参考《全球楼价负担能力调查》，以成本计价的居屋售价大概等同于澳大利亚布里斯班和美国迈亚密，仍名列全球前20名。换言之，即使房委会采纳新定价安排，将居屋售价大幅调低，但仍较全球很多发达城市为高。
当局顾虑并非无法消除 成本定价才是推动社会公义之策
“居屋之父”邬满海反对以成本价定价，并指居屋属社会资源，若以一、二百万出售会造成不公现象。不过，难道放任居屋售价上涨的定价安排又符合公义？诚如上文指出，居屋政策的本意是“让不符合资格入住公屋但又没有能力购买私人楼宇的中等入息家庭有机会置业安居”，但以现时动辄都要三、四百万的居屋来说，即使中等入息家庭有能力支付首付，其供款额亦是沉重负担。社会各阶层的适足住屋权同属重要，而政府的责任就是在市场失调时，伸出有形之手加以纠正，以成本价出售居屋是为了保障中低等入息家庭可以拥有有适切的居住环境，是推动社会公义的良策，绝非不公。
另一方面，房委会资助房屋小组主席黄远辉的顾虑亦值得讨论。他指过去房委会未采用成本定价，是此举会消除地区价格差异，使偏远地区的屋苑无人问津。这种说法不无道理，但在保障市民的适足住屋权为大前提下，其顾虑不是无法解决，例如定价方式可以建筑成本作基准，另加各区私楼售价差异，简化作参考指数，按地区受欢迎程度调整居屋售价，这样就能避免申请者过分集中挑选某些地区的居屋。
成本定价安排或会对自负盈亏的房委会构成财务压力，间接影响公屋建设融资和服务，但论者必先认清房委会的角色定位。房委会是公营机构，旨在协助政府进行资源再分配，而既然“适足住屋权”是人权，其性质跟教育和医疗等相似，政府理应将兴建公营房屋的开支订为恒常支出，亲自承担这笔款项，而非让房委会自负盈亏，进而以之为借口，拒绝承担政府的道德责任。再者，房委会在过去五年皆录得41至69亿元盈余，加上由政府拨出的“房屋储备金”已滚存至788亿，同样亦可“用以支持公营房屋发展计划及相关的基建配套”，故即使以成本定价出售居屋，亦不会对房委会构成严重财政压力。
此外，虽然社会对资助房屋的需求十分庞大，但并非永无止境，只要政府能满足多年来因政策失误而累积的刚性需求，成本定价不会对房委会的财政结构造成长远负担。自1971起，本港人口增长放缓，过去十年的增长率仅约1.2％，按政府的未来人口推算，2041年人口只会比现在多约60万。只要政府（及私人市场）能扭转及消化多年来累积的刚性需求，未来本港的房屋需求将转趋平稳，故不必对成本定价可能洐生的长远财政问题过分忧虑。
增强转售限制 划分两类市场
居屋并非商品，其受惠对象应是政策原意中所指的“无法购置私楼”的家庭，故增强转售限制能进一步体现居屋本质。现时居屋设转售限制，卖家转卖单位前须先补地价，目的是防范业主进行投机活动，令居屋由半商品（未补地价居屋）变成可在市场炒卖的商品。换言之，居屋本质上已经不是、也不应该是商品，故政府将居屋与私楼市场完全切割亦无不妥。为此，当局可加强转售限制，将居屋的转售市场严格规限于居屋第二市场（白居二），又或让业主以原价将之回售予房委会，总之禁止居屋在公开市场流通，以分开私人及资助房屋市场，保证社会资源可分配予有需要人士。
本港的资助房屋售价已经与市民的购买力严重脱节，其根本问题在于居屋售价与市场挂钩，令整个居屋计划背离政策原意。将居屋定价安排改以建筑成本作基准，加上地区因素计价和严格的转售限制，能顾及市民的负担能力，并将私人市场和资助房屋市场完全分离。此举不但能体现政策原意，也能将政策工具去商品化，令中低收入家庭的居住权得到充分保障。只要房委会可解决累积多年的房屋需求，此定价安排长远并不会对房委会的财政带来严重冲击。总而言之，不论政府或房委会，多年来已将居屋错误定位，必须尽快纠正，勿为保障资产增值权而牺牲基层居住权。
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