地价重返十年前有何启示？　楼价以此作标准重回当年？｜蔡志忠

日前启德发展区一块邻近港铁宋皇台站的住宅地皮，以53.5亿元售出，每呎楼面地价仅为5,392元。相比2019年6月招标出售的另一块地皮，楼面地价高达19,636元，夸张地大跌了72.4%；也比2013年6月份出售的启德第一块地皮，楼面地价每呎5,428元还要低，地价已经重返10年前。此外，长实去年12月份投到的毗邻地皮，每呎楼面地价为6 ,138元，当时的低价曾引起外界议论，可是这次售价又再低了12%，真是低处未算低。

地产商表示有信心　其实很审慎

投得此次地皮的发展商信和集团副主席黄永光指出，地皮为优质地段，邻近港铁站，贯通港九新界各区及高铁各站，位置又处于名校网，与启德地下购物街相连等，他开心地说将投资兴建优质住宅物业。虽然黄永光表示对香港地产前景充满信心，但仍然看得出他们对后市持有审慎态度，此次出价回到10年前，而且是联合4家财团共同合作发展，一起分担投资风险。外界对如此低的地价感到哗然，其实已经是出价最高的了，因为还有5家财团的入标价更低，当中包括一向较为进取的恒地、会德丰、南丰等财团。

香港的经济环境不景气，加上致命的利率居高不下，楼股市场量价齐跌，尤以楼市更为低迷，地产商卖楼需要大幅减价2至3成，才有若干买家愿意承接，因此投地转趋保守和审慎，地皮拍卖出现流标变得屡见不鲜。这次难得还有人肯出价竞标，差不多到达估价港府就会拍板，况且库房也需要有收入。

中央支持香港国际金融中心地位

面对今天错综复杂的政经局面，香港如何保持国际金融中心地位？听听中央领导人怎么讲吧，国务院副总理丁薜祥在一带一路高峰论坛上以视像方式发表主题演讲，强调中央支持香港长期保持独特地位和优势，巩固国际金融中心、航运、贸易中心地位，维护自由开放、规范的营商环境，保持普通法制度，拓展𣈱通便捷的国际联系，在共建一带一路中发挥更为重要功能。中央对港的政策始终没有变，在内部政治稳定之下，仍然要以经济挂帅，加强国际金融中心建设、做好国际超级联络人角色、招募大型企业、招揽优秀人才、招商引资、做大IPO和激活股市等，都是未来港府应该重视的工作。

至于楼市，未来一段时间仍然会处于低潮状态，这是没办法改变的事实，大家唯有付出多一点耐性，等到香港的国际金融中心地位更巩固和提升，经济市场得以真正复苏之时，就会带动楼市向好的方向发展。现在只能根随市场走势，楼价今年仍然向下，既然地价回到10年前，楼价也可以回到当年，我们不妨看看10年前（即2013年）的楼价，再想想这个跌幅是否合理，有没有首置者肯入市？

港府接受10年前地价　楼价可以重回当年

10年前的中原城市楼价指数（CCL）大约是120点，如果要跌到10年前，以今天的指数161点计算，还需要下跌25%左右；再与高峰期的191点比较，总共需要跌37%。也许这个120点会是一个见底讯号，10年前的楼价，是今天地产商投地的预期售价，符合港府及首置者的期望。如此看来，假如楼价如预测般于明年仍然下跌，那么还有25%的跌幅将慢慢呈现。

笔者相信，今后地产商将会以此启德地价作为投标准则，港府也会接受此等出价，而市场也将承认这个价格。未来楼市的走势，地产商新楼继续减价促销，二手楼业主没有选择余地唯有跟随，今年、明年甚至后年楼价仍有机会下跌2成或以上。到时将会是首置者入市良机，而聪明的你，也会根据个人实际需要作出买卖决定。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会会长

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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