乐建居｜划一市价65折发售　房委会不担保　准业主申按揭要过压测

政府在《施政报告》提出重启私人参建资助房屋计划，邀请发展商在政府土地投标兴建居屋，以及在私人土地上发展居屋。房屋局局长何永贤今日（13日）公布将计划命名为“乐建居”，无论政府地或私人地，项目划一以市价65折卖楼，当局形容与近期居屋折扣率相近，而私人土地项目则只需补地价三份一，与房协推展的资助出售房屋看齐，发展商在价单获审批后须于一个月内推售全数单位。
值得注意的是，与现时居屋计划不同的是，由于并非房委会项目，故当局不会再为准业主做按揭担保，私人发展商自行向准买家提供按揭安排，换言之，日后推售的单位或要与现行首置买家按揭安排看齐，亦即最高按揭成数仅90%，并要通过入息等压力测试，绿表买家或无法再享受95%极高按揭成数。

房屋局交代私人参建居屋计划的细节，将会在卖地文件或地契修订／换地文件中，事先订明采用市价35%的固定折扣率，而地政总署亦可以此评定以“公开招标形式”招标出售的用地的底价，若投标的出价未达底价，标书便不会批出。

私人地项目划一收市值三分一补地价

至于私人提供土地项目，补地价则已参考房协资助出售单位项目的安排，住宅部分用地会收取以市值三分之一计算的优惠地价，而非住宅部分则收取十足市值地价，故相关地皮的商业部份的转让、出租、管理，均不设任何划一的限制。惟地政总署署长仍可基于个别用地的情况和因应有关用地的独特因素，对商业部分施加若干转让限制。

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政府强调，35%折扣率已考虑到近年居屋销售计划所采用的折扣率，即30%至49%不等，而自2014年复售居屋以来的平均折扣率为38%。这亦与2023年推出的最近一次居屋销售计划所公布的38%折扣率大致相若。土地文件中会规定私人发展商在推售有关单位前，须就售价征求房屋局局长批准。

2月15日，居屋2022计划单身人士首天拣楼

政府不会为货尾包底

另外，发展商在接获房屋局局长通知，批准有关私人兴建资助出售单位的售价后，须在一个历月内（或房屋局局长决定的其他日期），一次过推出发展项目内所有单位发售，但当局并不会为货尾单位包底。

换言之，倘项目有货尾单位，发展商可选择向政府缴付补价，将未能售出的单位在公开市场放售。发展商亦可推出另一次销售计划，按预定的折扣率及当时市价厘定的最新售价，重售所有未售出的单位，而最新售价亦须征得房屋局局长批准。

被问及65折价惠会否令反应不佳？何永贤指，“居屋2023”以62折推售，“可想而知折扣拎得好接近”，希望鼓励发展商在设计上有新意。她说，每次推售居屋反应均不错，上次居屋销售计划超额认购27倍，合符资格买家亦很多，相信私人参建项目的反应同样好，强调以65折厘订已取平衡，相信发展商有兴趣参与。

房屋局常任秘书长王天予指，发展商做预售时，价单要交予当局，亦会由差饷物业估价署评估，最终由局长审批，但强调政府不会再回购货尾单位，发展商须自行计数，“留侍佢地发挥智慧。”

2022年11月15日，居屋2022计划首天拣楼

政府与按证公司商讨　研可否为乐建居买家提供按揭保险

至于按揭方面，当局则指，私人发展商可自行向准买家提供按揭安排，亦即私人发展商负责项目的所有销售安排和承担所有风险。当局亦指，将会参照首个“首置”项目焕然懿居的安排，当局将于香港按揭证券有限公司商讨能否为乐建居计划的买家提供按揭保险，让他们能向银行取得更高的按揭成数。

根据现行首置买家的按揭成数上限，800万元或以下的住宅物业，最高可承造90%按揭，而800万或以上单位的最高按揭，则有机会只可做到80%按揭。至于与现时房委会推售的居屋，由于房委会是担保人，故绿表买家最多可承造95%按揭贷款。

或难再有“零收入”上车案例

同样，现时居屋买家有房委会做按揭保险担保，故买家承造按揭时毋须接受入息审查，亦即坊间所称的“压力测试”，过去调查亦显示买家报称零收入，相信是“靠父干”上车。不过，乐建屋由于是私人发展商项目，若准业主日后的按揭由发展商安排，或要先成为“固定受薪人士”，并要通过“压力测试”，变相令不少绿表人士或长者等，难透过乐建居项目“上车”，亦等同“零收入”上车的故事难再于乐建居重现。