投资楼股中庸之道　预测后市好淡争持｜蔡志忠

本栏经常提醒读者，看市场不要一面倒，宜采取中庸之道，也就是在市场好的时候别看得太好，市场差的时候别看得太差。即便是买楼自住，也要以投资角度看待，就如投资股票一样，因为楼宇本身也是一种投资工具，当你拥有的自住居所升值了，哪怕只是一层居屋，都会感到高兴，原因很简单，起码身价升了，迟买的负担也重了。

香港本土经济疲弱，股市表现欠佳，楼市也交投疏落，很多人对后市持观望态度。近日有不少朋友（包括传媒）询问笔者对后市看法，是否应该入市？笔者没有水晶球，不过还是那一句，采取中庸之道。今天的楼市与股市差不多，真正是孖公仔难兄难弟，都处于十分低迷状态，买楼与买股一样，要以个人财政和需求来衡量。我们试试分析一下后市，再总结现在是否应该入市，个人认为，股楼已经下跌了许多，未来利好消息似乎比较多。至于作何决定，首先免责声明，我只是提供意见给大家参考而已。

利淡因素有：

1）地缘政治局势紧张，国内和本港经济环境欠佳，楼股市场长期不振，港股从高位下跌将近一半；住宅楼市在年初“撤辣”时转势出现小阳春，楼价升了3%左右，到现在倒跌5%，总体楼价从高位下跌了28%。由于新楼供应太多，地产商唯有继续低价促销，今年年底之前仍然会持续寻底，楼价从高位下跌超过3成以上甚有可能。

2）工商物业市场非常严峻，企业经营困难，部份投资者过度借贷，出现银行追Call Loan情况，银主盘将在年底前更多涌现。加上数以万计的中小企融资贷款计划，将出现坏帐率急升，引致市面上零售饮食商店出现结业潮，令工商物业价格急跌，有的甚至跌逾5成或以上。这一点，从个别银行的坏帐率高达5.3%便可见一斑。

3）港元汇率长期在高位，港人外游港币“好驶好用”，消费力和购买力输出比输入更强。而一直以来依赖内地游客的旅游酒店零售饮食等行业，也未能因通关而明显复苏，相反通往内地完善的基建工程，如港珠澳大桥、深中通道等等更进一步吸引港人北上消费，真正融入大湾区生活。近年香港消费模式的大转变，也与港人进入内地免签证，和内地同胞进来香港要签证息息相关。

利好消息也有以下：

1）较早前银行不愿意放款，或者说以严谨态度对待物业贷款申请人，不肯借钱出去支援按揭市场，引致物业交投一片寂静。在各持份者不断的诉求下，港府指示金管局介入巿场，银行在多方压力下，终于迅速启动借贷机制，重新正常批核按揭贷款申请，有助物业市场健康发展。

2）香港银行存款近18万亿港元，比去年增加6%，其中近10万亿元是定期存款。美联储本月会减息，不论减多少都是非常利好消息，象征减息周期开始启动，资金会慢慢释放到市场，而这些消费力会留在香港，包括流进股市和楼市，形成经济内循环。

3）中共二十届三中全会进一步确定改革开放政策不会改变，香港“一国两制”的独特地位长期不变，国际金融中心、贸易中心、创科中心和人民币离岸中心等等的地位不会改变。香港好国家好，国家好香港更好，因此国策会更支持香港发展，例如央企、国企会投资香港股市、楼市等等。

4）人才政策成功奏效，目前香港有超过32万高才、优才、专才申请来港，成功获得批准的有逾20万人，而已经进入香港工作和居住的有近14万人，加上家庭成员，估计超越20万人口留在香港。这批优秀人才正好填补了移民流走的人口，香港人口重回高峰时期的753万人左右，这无疑带动了居住需求，纵使今年楼价出现明显下跌，租金估计仍然还有6%左右升幅。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、港区省级政协经济委员会主任

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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