“乐建居”为何流标？市场须引入更强投资者　残酷持久战正式开始

政府推出私人参建居屋“乐建居”招标，惟日前宣布，首幅招标的柴湾地皮以流标收场。市场一片哗然，笔者却不感意外，原因很简单，首先“乐建居”订明必须在出售时评估当时的市价，再以六五折出售予合资格居屋申请人，参与的发展商投标与推售项目相距一段时间，难以掌握届时价格；更重要的一点，现时柴湾的新楼每呎售价在1.5万元至1.6万元左右，如果以六五折订价，即开售价每呎大约只能有1万元，试问建筑成本、利息支出和营运开支等等，加起来已接近8千至9千元左右，即是未计算地价已几乎无利可图，如何还有条件投标？

港府关心基层人士居住环境，长期以来兴建大量公营房屋，其中资助房屋包括出售居屋、夹屋等，让中下阶层能够买楼上车，拥有自置居所，是非常好的政策。作为工商界一份子，笔者当然全力支持，不过向来政府兴建公营房屋，是帮助弱势族群的一种社会福利，需要动用大量公帑来进行，今天港府想推卸给私人发展商参与，如果成事固然很好，但是在今天楼市低迷的情况下，恐怕事与愿违。原因同样很简单，建筑成本仍然很昂贵，利率也一直在高位，近年私楼地皮拍卖都曾出现流标，何况是私人参建的“乐建居”，实在难有吸引力。

物业市场应分开两个市场

房屋政策长期引起社会争议，究竟是应该兴建更多的公营房屋让基层家庭上楼，还是推出更多的土地让发展商兴建私人房屋？坊间总是认为地产商谋取暴利，对他们向来也总是“另眼相看”。公道讲，如今的市道，楼价已回到七八年前，地产发展商、物业投资者和一众以物业作抵押的中小企业，随时卖楼都要蚀让离场，地产市场真正不会亏损的是港府，卖地收入、各项印花税、物业税以及利得税等等，这些都长期为港府库房带来收益。严格来说，如果有更多的土地用来作私人住宅和商业发展，港府库房收入就会增加，就有更多的资源帮助弱势社群。

针无两头利，坊间都将地产霸权指向地产商，其实港府才是最大的地产商。当楼市好的时候，土地拍卖多人竞投，港府除了卖地收入增加，其他各项相关房屋的税收也会增加；当市道差的时候，土地拍卖乏人问津，港府库房赤字也增加，社会福利就会减少。所以笔者一直强调，无论是执政港府还是弱势团体，都应该支持这个最好的方法，就是将楼市分为两个市场，一个是公营房屋市场，将其中七成以上的房屋，兴建让大部分市民都买得起的廉价资助房屋；另一个是私楼巿场，让地产商高价竞投土地，自由定价推售楼盘，楼价高低由市场决定，体现自由市场经济价值。

工商舖超卖　企业家低吸良机

笔者认为，居住房屋是全球核心大城市的必须品，而各大城市的楼价因刚性需求而比较坚挺，对香港来说，楼市不单单是香港的市埸，更是14亿中国人口的市场。在其他行业（包括创科、能源、医疗等）仍然没有作出太大贡献的时候，地产仍然需要保留其缴税大户的功能。我们需要有一个财政稳健的政府，有能力支援低下阶层，又不必到处征税，这样才是香港之福。对于住宅市场，本人不太担心，港府撤销干预措施，楼市能够健康发展。至于工商市场，笔者比较不乐观，或者说短期内比较不看好，由于基本因素没有改变，地缘政治因素紧张，利息仍维持在高位，国内外营商环境下滑，大家宁可将钱放在银行收息，也不肯外出投资消费。

写字楼方面，今年租金将持续下跌，商舖也由于吉舖增加而造成压力，工商市场将会是一场残酷的持久战。是的，我们都在盼望利率快点下调，埋怨为何美国一直不减息，令香港也不能减息，可是大家有没有回想以前，八十年代时利率曾经高达十几二十厘，九十年代也长期在十厘以上，今天供楼利率在4厘至6厘之间，究竟是属于高利率乃见仁见智，万一继续维持高息几年，又是否能够坚持下去？这个市场需要改变，引入更多有实力的企业家和投资者进来参与，原有持重货的投资者需要大幅减价促销，让出部分物业到其他人手里，这样的市场就会变得健康。而对于实力雄厚的财团和企业家们，今天超卖的工商舖物业，就是他们趁低吸纳的良机。

【财经专栏】蔡志忠｜亚洲地产创办人、港区省级政协经济委员会主任

从事地产行业近38年，拥有丰富的工商舖投资经验。集团旗下企业包括财务、饮食、百货商店、超市、迷你仓、共享工作间等等，业务多元化发展。

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